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热心网友   丨 发布于2020-04-21
导 读
针对租赁利好的“自建房屋”政策为何没能引起长租机构的注意?
地产壹线 汪瑞杰 发自北京
和宣传层面一片火热形成鲜明对比的是,集体土地建租赁住房政策在市场端并没有掀起太大的波澜。
“前两天发了一个政策,说鼓励农村集体住房用于租赁,咱们这块有什么想法吗?”面对记者提出的问题,龙湖冠寓CEO韩石的回复是“我们这边会跟进。”无独有偶,旭辉领寓CEO张爱华面对上海租赁用地的表态是,“别人去建设,我来运营。”
有意或无意,长租公寓运营企业负责人的表态全都避开了“自建房屋”这个话题。这样一个针对租赁利好的政策为何没能引起长租机构的注意?
一、指向存量是长租公寓模式的核心
长租公寓机构大致分为三种,一种是以自如有家、相寓为代表的分散式公寓;一种是以新派公寓为代表的集中式公寓;*一种是以龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的背靠房企的公寓运营商。三种风格不同,但是有一点是确定的,长租公寓运营商针对的一直是存量市场。
“领寓目前的房源来源是接收公司的自持房源,同时也会租赁其他房屋,如果我们评估认为物业价值不错,也会整栋买下来持有。”旭辉市场经理姜瑜表示。
旭辉的模式是所有房企的公寓运营商的模式缩影,开始于公司的自持业务,逐渐向其他存量业务扩散,专注存量市场发现*或者通过运营让存量物业资源获得更高溢价。
集中式公寓的运营商也专注存量市场物业。已经拥有超过10万间公寓的自如友家,则是以租赁房屋进行改装运营的二房东模式进行扩张。
和家庭买房居住不同,租房需求决定哪儿是热点租房区域,租房热点地区往往固定在工作区附近或者地铁沿线。这也就意味着,想要快速将手中的房源出租,热点区域是长租公寓企业们的主战场。
二、运营要求决定长租公寓企业不会选择建房的重模式
长租公寓的开发模式是前期拿房——装修——开业运营。从拿房那一刻起成本已产生,且拿房成本占到了长租公寓成本的70%。对长租公寓企业而言,快速开业运营非常重要。
龙湖冠寓从轻资产拿房到正式开业,大概周期为130天,魔方公寓的装修周期为3个月,而且运营商仍在努力缩短这一周期。“我的标准化做完以后,我会把招采的工期和设计的工期去掉,就会提前一个月完成。正常的200间房三个月能完成。”领寓CEO张爱华表示。
另一方面,快速出租房屋也成为长租公寓运营商的着力点。业内大致速度为*出租2间,而旭辉领寓将这一速度提升至*出租5.5间。原先3人一组的队伍,领寓提升至9人,提前一个多月达成出租率。效率提升的背后是高强度的工作,旭辉团队工作到凌晨1、2点是常事。
推动长租公寓运营商在每一个在运营细节上不停精进的背后,是压在头顶的利润压力。
“公寓行业谈到*就谈的是商业模式,70%、12%、12%、6%,分别代表着拿房成本、折旧、运营成本和税,加起来利润为零,这是现在长租公寓行业全部的几乎百分百的现状。”新派公寓创始人王戈宏说。
为了获得更高的利润,长租公寓企业只能从拿房成本、运营成本、做高租金单价三方面下手。现实情况是,拿房成本居高不下,运营成本仍在努力压缩,长租公寓的租金单价已经比周边高出不少。
北京万科泊寓-劲松店提供的2种户型公寓,20平方米左右的一居室月租金*4000元,30平方米左右的一室一厅*月租金*6000元。而链家网上显示附近的44平米精装一居室月租金仅为4600元。
房租价格高同时还得快速出租房屋,长租公寓的拓展地区必须得是有足够需求的租赁市场热点地区。
(北京市租房热力图)
(北京市长租公寓分布图,和租房热点地区高度一致)
集体土地由村镇集体掌握,地段较为偏远,并不能成为长租公寓企业的目标。以北京为例,集体土地位置大多分布在五环甚至六环外,并不在租房热点地区。由于距离工作地较远,这些区域的租金极低,北京市昌平区北七家镇两室一厅租金仅为3800元/月。较低的承租力,并不充足的租房需求……折让长租公寓企业无心染指集体土地。
三、政策的未来,在国家队身上
集体土地修建租赁住房政策,为的是提供更多的低租金租赁住房,以增加低价房源供给的方式拉低租金,解决租房市场“租房贵”的问题。
然而谁来建房?
政策要保障,企业要盈利。目前看来,集体土地修建租赁住房只能由国企来参与。上海之前拍出两宗纯租赁住宅用地,均由本地国企接手。国企建房+企业运营的新模式或将成为政策的破局之举。
实际上,集体土地建房未必就没钱赚。村镇方以入股形式参与建设的话,假设每平米月租金50元,去掉土地费用,以每平米建筑装修成本6000元计算,每年的*为10%。如果每年租金受益按照6%递增,未来*率并不难看。
要让集体土地建租赁住房成为热点,得看政策能否经过市场利益的检验。只要承建房屋的国企和村集体从中拿到不错的利润,政策自然能成为风口。集体土地建租赁住房的政策前景究竟如何?各方仍在观望之中。
作者汪瑞杰
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