买房须知

[摘要]近期，买房360专栏记者接到不少购房者的电话询问二套房的认定标准，不少购房者不太明白什么是认房又认贷，为了解答广大购房者的疑惑，本期买房360将对首套房与二套房的认定做一个详细的解读。

“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。期待广大购房者的积极参与。

二套房认定规则：以家庭为单位 公积金贷款独立于商业贷款

首先根据武汉市目前的限购政策，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，即以家庭为单位，武汉市的居民手上有房子的包括夫妻双方，外地认在武汉买房子只能买一套房子，拥有武汉市户口的只能买二套房子。也就是说，无论是否有贷款，武汉本地人只要夫妻名下房产总数达两套，就不能再购买第三套房，而外地家庭则只能在武汉买一套房。

那么武汉目前各大银行是如何界定首套房与二套房的了？记者咨询了武汉市合生美景房地产经纪代理有限公司安涛安经理。安经理告诉记者，目前武汉各大银行的商业贷款均是以家庭为单位认房又认贷，认房就是以家庭为单位的购房者名下是否有房产，如果夫妻双方都没有房产，则为首套房，如果夫妻双方任何一方拥有一套房产，则属于二套房，以此类推。认贷，则是看购房者是否有过贷款记录。需要强调的是，公积金的贷款记录也在银行商业贷款的审查之列。也就是说无论是商业贷款还是公积金贷款，只要购房者曾经贷过款，那么再买房都属于二套房。

目前，武汉市公积金贷款同样也是以家庭为单位，但相比商业贷款认房又认贷而言，目前武汉公积金贷款仅认贷。安经理进一步解释道，公积金贷款相对商业贷款是独立的，在通过购买资格审核的前提下，只要夫妻双方都尚未使用过公积金贷款，那么就可以算作首套房，但一旦使用过公积金贷款，无论夫妻双方名下是否还有房产，都属于二套房。

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二套房认定案例详解

为了让购房者能更清晰的认知首套房与二套房的认定标准，记者将网友来电情况汇总如下，并进行解答，应该广大网友参考。

记者您好，我和老公目前名下已经有一套房子，是纯商业贷款，目前还没有还完，再买一套用公积金贷款，可以算做首套吗？

买房360：“鱼爱才”您好，只要你和你老公都没有使用过公积金贷款，那么就可以算首套房。

记者您好，目前我名下有一套房产，贷款已经还完，如果把这一套卖掉再贷款买一套，首付需付几成？

买房360：“恋爱百分比”您好，因为你曾经贷过款，无论您是否卖掉现有的房产，再购房如果使用商业贷款，都会认定为二套房，首付则为6成。如果您尚未使用过公积金贷款，再购房房产时使用公积金贷款，那么则认定为首套房，首付为3成。

记者您好，我的房子当时使用的是公积金贷款，现在想卖掉这套小的换一套大，请问，再买房首付需几成？

买房360：胖财您好，因为你已经使用过公积金贷款，再买房无论名下是否有房产，贷款是否已经还完，使用公积金贷还是商贷都认定为二套房，首付需6成。

记者您好，目前我名下有两套房产，一套商业贷款还未还完，另外一套将面临拆迁。拆迁后我是否可以买房，如果贷款首付需几成？

买房360：飞跃银河系您好，如果您拥有武汉户口，拆迁之后，房产销户完毕则可以再买一套房。再贷款买房，如果使用商业贷款首付为6成，使用公积金贷款首付则为3成。

记者你好，结婚前，我老公已经买了一套房做婚房，房子在他名下，现在我想以自己的名义再买一套，算第几套，首付多少？

买房360：依然灰蒙蒙您好，商业贷款与公积金贷款都是以家庭为单位的，如果使用商业贷款，那么就算二套房，首付6成。如果您老公买房没有使用过公积金贷款，而您买房用公积金贷款的话，则算首套，首付3成。

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