买房须知

有不少网友来吉屋网提问：房子的付款方式该如何选?首付到底是多付好还是少付好？怎么才能*有效呢？

案例：

黄小姐说：

本人在踌躇中已经错失了许多次机会，近期终于下定决心购买了禅桂交界的一个新项目的毛坯单位，总房价约70万元，是我们买的第1套房。但交了2万元定金后，才发现，原来房款的付款方式选择也不简单。

目前，我们夫妻俩合共约有25万元现金，另外可以向双方父母借40万元。有的朋友建议，既然是贷款买房，还款日期越长越划算；也有朋友说，既然有能力就该多付点首付，减少贷款比例，现在贷款利息也不低，省得十几年时间里总想着还欠银行的钱。

我自己倾向公积金贷款的。但目前较大的麻烦是，只有我本人有公积金，但档次不高。现在，售楼小姐要求我们尽快确定付款方式，落实签订购房合同，并告诉我们公积金贷款贷不了太多，建议我们采取商业贷款。

公积金贷款，我能贷到多少？如果公积金贷款数目不足，我该选择哪种付款方式？多付首期房款，少贷款，还是尽量多贷款？贷款周期多长为好呢？

随着“限购”政策的实施，头次置业的刚需型买家成为了市场上的香饽饽，同时，楼价的短暂下调，也为部分80、90后为主的“赶车族”带来了置业时机。但同时，“公积金贷款*多又能贷到多少？哪种贷款方式更能省钱？首付给多少对自己有利？还贷周期是否越长越好？”一些以往看似旁枝末节的问题却成为了不少刚需者购房必须面对的疑惑。

公积金较高贷26万元

根据目前央行执行的存贷款利率，公积金贷款五年以上年利率为4.5%，而5年期以上的存款年利率为4.75%，出现了明显的倒挂现象。也就是说，以公积金贷款买房，尽量少付首付，剩余下来的钱，存进银行，以目前的5年期年利率计算，甚至每年能产生0.25%的利润。而与商业贷款相比，商业贷款首套房贷可享受利率85折优惠，但实际利率仍然高达5.57%，公积金贷款优势就更明显。因此，公积金贷款也成为刚需一族购房的优选方式。

但记者了解到，公积金贷款看似很诱惑，但佛山公积金贷款却有着很大的限制，在房子总价动辄上百万元的情况下，公积金购房的作用明显被削弱了。

根据规定，公积金的贷款总额应为借款人及配偶住房公积金缴交基数（即上年度月平均工资总额）×12×可贷年限×40%。但据佛山公积金管理局相关工作人员介绍，佛山公积金贷款上限固定在26万元/人，倘若夫妻双方都有购买公积金的，双方联名申请较高可以贷到52万元，但实际上不少贷款者都不能贷到较高额度，具体能贷到多少进行网上查询，进行贷款额度拟算。参照黄小姐的情况，能贷到的款项，极有可能达不到26万元。

差钱不多，“组合贷”是优选

遇到类似黄小姐这种公积金贷款不足以支付房款的情况，*房产中介从业人陈先生表示，可以考虑采取“公积金贷款+商业贷款”的形式借贷。采取这种组合借贷形式的好处是能够充分利用公积金在购房贷款上的实惠，降低购房成本。但其所带来的不便也是非常明显的，首先是愿意承接“组合贷”业务的银行不多，办理组合贷款，等于借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，一般需要2至3个月的时间；此外，在“组合贷”收费中，公积金收取部分的担保费，商贷收取部分的担保费，还有额度不等的评估费，借款人如果通过中介公司或者贷款服务机构办理，还需另外支付相应的服务佣金，这样细算下来，“组合贷”会比纯公积金贷款及商业贷款增加贷款手续费，这对借款人来说是一笔不小的费用。

据陈先生介绍，“组合贷”还有一条潜规则，就是不少银行承接组合贷业务时不愿意就商业贷款部分利率给出优惠，即使是首套房贷款，不少业务人员都会表示，商业部分利率不能享受85折的优惠。

根据黄小姐的实际情况，陈先生建议，如果计算首期与公积金贷款额后，欠款不多的，可以考虑“组合贷”的形式；而如果黄小姐打算首期尽量少付的，而公积金贷款额又不多的，则可以考虑采取更便捷的商业贷款，将公积金留作装修之用。

首付给多少，*渠道话事

“首付肯定不是给得越多越好，但也绝非给得越少越着数。”*理财师麦小姐告诉记者，实质上对自己*有利的购房首付额度是与自身的理财能力挂钩的。“少给首付，理应是立足在自己拥有良好的*渠道与*心态之上的。如果是首套房公积金贷款，我们建议是有多少就贷多少，因为4.5%的年利率比5年期的定期存款利率还要低，因此公积金贷款理应尽量贷；但涉及到商业贷款的，我们则建议购房者从自身的理财能力考虑，毕竟6.55%的年利率要比定期利率高出不少。”

针对黄小姐的案例，其夫妻双方可支配27万元（2万元首付，剩余25万元现金），双方父母又能提供约40万元的借款支持，可支配的款项已经达到67万元，保守来说，既可采取公积金贷款+现金的方式支付房款，节省能算得到的利息；也可少支付首付，多贷款，将剩余的现金*到年*率有望高于商业贷款利率的理财产品中，可选择的余地还是相当大的。因此，麦小姐建议黄小姐到专业的理财机构进行进行相关的评测，再作出决定。

还贷周期并非越长越好

对于另一个购房者的争议焦点“还贷周期是否越长越好”，麦小姐认为，还贷周期理应是建立在对家庭未来的收入及支出作合理的预期之上，并无“越长越好”之说。

“为了方便理解，我们不妨以借银行10万元，利率按目前的85折优惠，采取等额本息归还法为例计算，1年还清的话是每月支付8566.33元，而2年还清则是每月需支付4397.45元，延长了一年时间，每月的负担减少了约50%，而期间的利息差距为2754.74元；换一个还款周期，19年还清该笔款项的话每月需要支付711.8元，20年还清每月则需支付691.85元，延长了一年时间，每月的负担仅仅减轻了约3%，而多支付的利息则为3753.16元，按19年期每月711.8元的还款数计算，这部分多出来的利息已经将近达到半年的还款额。可见还款周期过长不能使每月还款压力大幅度减少，更会白白增添了利息负担。”麦小姐说道。

麦小姐表示，还款周期还是因人而异的，购房者应该学会计算自己的还款能力，还款能力是决定还款周期的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额，在计算时要考虑到收入和支出的可能变化，然后再在不明显降低生活质量的前提下，定出*适合自己的每月还款金额，*终确定还款年限。

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