买房须知

亿房网购房体验课——帮您扫清购房过程中的疑难困惑。欢迎大家再次走进我们的课堂，还记得我们上次课的内容吗?在上次购房体验课中，我们为大家讲了《购房体验课第102课：小产权房能购买?发两证? 存忽悠 》希望我们的课程能在大家在买房置业的过程中提供帮助。

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签订购房合同是购房所有环节中*重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，尽量把没有在合同上体现的要求以补充条款的形式确定下来。

而从2011年8月1日起，武汉市购房合同有新变化，有何变化?如何签订新版购房合同?本期购房体验课就为大家讲解。

在签订合同前，对购房合同本身要有一定要的了解和认识，勿草率签订。

新版的购房合同中有两大变化：

变化一：新增有关首期住宅专项维修资金交存的约定

2011年8月1日起，我市使用新版的商品房买卖合同，合同第十条对维修资金缴存时点和方式有着相关的约定。

8月1日起，开发建设单位凭《武汉市住房专项维修资金交存通知书》交存维修资金;购房人凭《武汉市住宅专项维修资金交存通知书(购房人)》、个人身份证件、《武汉市商品房买卖合同》到指定窗口或专户银行公布网点交存维修资金，核心城区业主可在各区房管局窗口及全市交通银行网点交存维修资金。

变化二：明确了商品房所在项目节能措施及能耗指标基本情况

*主要是上述两大变化，那么签订购房合同时到底还需要注意哪些情况呢?

基本事项：合同说明中已明确说明，合同文本中的很多空格和空白行，供房地产商和购房人自行约定或补充约定，合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。

购房人签合同时一定要注意示范文本中某些条款内容的选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。

此外，购房前想清楚到底以谁的名义购买。因为购房合同上的名字就是房产证上的名字，现在武汉市是禁止合同更名的。购房者要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，还需要缴纳一定的税费。如果是贷款买房，就算购房者已拿到房产证，由于牵扯抵押委托，即使购房人愿意花钱，办理过户也不是很容易。因此在签合同前，一定要想清楚购房合同上要写谁的名字。

下面，我们一起了解下购房合同中的细节条款中一些需要特别留意的地方。

(1) 关于房屋面积方面的条款

按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照较高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

(2) 关于价格、收费、付款方式的条款

价格条款应明确，要有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。 建议购房者无论有无贷款的必要，较好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。

(3) 关于房屋质量的条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

牢记：墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

(4) 关于售后物业管理的条款

这是购房者在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与购房者签订有关物业管理协议。对此，购房者应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。

(5) 关于履行合同的期限和方法的条款

应写明房屋交付的日期，房款的交付日期、金额和方法。例如付款方式，是一次性付款，还是贷款方式付款。

(6) 关于产权登记的条款

由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。

小贴士：购房者应在合同中约定办理产权证的期限。根据2003年6月1日起施行的《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，开发商需配合购房者办理产权证。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

(7) 关于税费负担的条款

房屋买卖中应缴纳的一切税费，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。

(8) 关于违约责任的条款

包括开发商逾期交房、不能或不履行交付房屋应负的责任;购房者逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。

小帖士：现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。

(9) 关于不可抗拒力

签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。

开发商有时提出以下免责条款，购房者较好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。

签订购房合同后，购房者要留意合同备案情况。

《商品房买卖合同》：“第2十六条 商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。”

自2010年2月武汉市开始推行网上签约后，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。

登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。因此购房者千万不要忽视这一环节。

武汉市购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网，键入相关信息查询合同登记备案情况，也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后，亲自前往该处了解合同登记备案情况。

*的课程到此结束，休息片刻，我为大家准备了几道思考题。温故而知新，希望大家尽量不要翻看之前的讲稿，独立完成以下习题。大家在作答完毕后，单击确认按钮，便可知道本次测试所得分数层级及每道习题的正确答案。若大家对讲解或习题产生疑问，请加购房指南交流群与广大网友一起交流，群号163569829(新建群)，或致电027—59208062，我们将为您做进一步辅导。