买房须知

一石激起千层浪。

11月16日晚，一条关于万科战略转型的微博——“万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴公司彻底倒闭的节奏？万科‘先租后买’，再把项目打包卖到市场上。”引爆了舆论圈，一时间众多大V，媒体转发评论，大家热议万科“租售并举”、“先租后售”的模式创新。

但事实真的是这样吗？面对外界褒贬不一的猜测评论，事件的当事方重庆万科西九项目真的是要颠覆传统房地产销售模式吗？

是营销方式并非颠覆行业

我们先来看一下外界理解的“先租后售”是什么？外界认为，将租金抵房款就是先租后买，开发商的角色变为银行，做房贷，做融资租赁，再将项目打包卖到市场，这种方式很考验房企的资金运转能力，会颠覆现有的房地产销售模式，令中小房企集体倒闭。

但细读重庆万科西九的“租金抵房款”条款，你会发现这其实是开发商的一个让利营销策略。具体来说，对于重庆万科西九长租公寓的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。

看完这个相信大家就明白了，此处“租金抵房款”，不仅标的物不同（分别为长租公寓与万科商品房），同时，抵扣租金仅为两年。

万科官方虽然说了以后不排除开展“以租代售”的业务，但现在看来，此次“租金抵房款”与融资租赁还是有本质的区别。

进军租房市场

那么在一片议论背后，万科转型究竟要做什么呢？

答案是长租公寓。2015年以来，万科以“万科驿”为品牌，开始在公寓市场规模扩张，他们提出了到2017年打造15万间万科驿公寓的目标。截止目前，万科已经落地的长租公寓项目有广州万科驿、厦门万科驿、西安VV公寓、重庆西九万科寓等10余个。

纵观整个长租公寓市场，除了有万科这类开发商企业以外，还有互联网企业小米*的You+公寓以及传统酒店类企业华住集团*的城家公寓这三种类型。

对于You+公寓而言，小米丰富的网络营销经验是其优势，而华住集团在经营酒店方面的经验是其优势所在。万科这类房地产企业的优势是什么呢？答案是房源，长租公寓行业，对企业资金要求高，并且收回成本时间周期较长，万科利用自有房源开发成长租公寓，资金压力要远远小于其他两类企业。

同时，长租公寓还可以帮助万科消化一定库存。万科顺势在公寓领域做大做强，不仅消化了库存，同时还能寻找新的业务增长点。

转型还有哪些动作？

值得注意的是，万科在进军公寓市场后，并未忘记自身本来业务：商品房销售。此次将租房与售房联动，实际上也是为了带动房地产销售，同时服务已经购房的业主。

重庆万科西九项目的条款中，“租金抵房款”后面还有一句就是“房款抵租金”。这一句针对的就是已经买房的用户，在接房前租赁万科公寓，可以享受到租房价格的优惠。

这个过程当中，万科不但可以对租客进行品牌灌输，同时还能储备客户，与准业主进行良性互动。相比于传统房地产企业砸下重金才能获得一个客户，通过长租公寓赢得潜在购房者，能够大幅度降低万科本身的营销费用。

除此之外，入驻万科公寓的所有租客还需进行面试，将万科公寓的服务对象定位，同时通过构建创客咖啡馆等社交场所，让租客在万科自身所营造的氛围中产生社交化学反应，进一步加强品牌教育。

此次重庆万科转型发布会还具体解读了其万科西九项目当中将会落地的举措，包括针对业主的儿童教育营地，针对万科业主的万科家装，以及“万科里”商业配套。

万科希望从一个传统的开发商转型成为一个城市配套服务商，而在我们看来，万科此次转型更像是传统房企在去库存路上一次大胆的尝试。

至于万科转型能否成功，我们拭目以待。