作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友   丨 发布于2020-04-21
曾几何时,做低房价成为买卖双方避税的“法宝”,也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底,上海普通住宅新标准开始实行后,上海各区房地产交易核心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧,评估价逐步提升,能做低房价的空间逐渐被压缩。
评估价逐渐提高
贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房,她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准,外环外的普通住宅总价标门槛是230万元,她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后,契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前,中介向其“打包票”,声称可以做低到普通住宅的房价水准,然而,等她挂牌时,中介却说较低只能做到240多万元。
许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高,原先还能蒙混过关的“销售价”现在过不了关。
调价并无规律可循
“从去年底开始,基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说,“有时候每月要调两次,每次幅度不算太大,大概5%左右。”这种情况下,即便客户要求非常急迫,中介也不再信心满满地保证做低的数额,更不敢信口开河,以免到时候被“卡住”,导致违约。
上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说,这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调,不过这无“规律”可循,“不是说一定要一个月调整一次,而是看实际房价是否有变化。”总而言之,所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。
评估价来自两部分
评估公司的评估依据到底是什么?怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢?一般来说,评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的销售价格,二是评估公司与中介合作,获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。
“原则上,我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10%。所以说,这个核价标准一定是低于正常市场价的,如果二手房交易价比这个标准还低,那么,就有很大可能是做低房价了。”胡亮说,评估价调整后,公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛,“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格,现在八折以下‘野豁豁’的价格基本看不到了。”
[详解做低房价隐患]
做低房价对于购房者来说,表面上可以省税,但后续隐患并不少,比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋,按首付三成计算,其首付60万元,银行实际贷款额为140万元;而如果做低到150万元的话,银行实际贷款额却为105万元,按此计算,除了客户所要支付银行首付的45万元之外,其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐,即一共要付95万元房款,无形中加大了许多购房成本。
另一方面,假如买方为这套房子实际支付了200万元,可现在购房合同上的价格是150万元,那么将来在转手时,买方必须为这50万元差价付出代价。因为,根据政策规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
假设这套房屋的未来出售价为300万元,按其实际价格200万元计算,客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是,如按照合同上的价格150万元计算的话,该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。