买房须知

   专家建议稳定农村土地产权

　　浙江省温州市近日发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。值得一提的是，非城镇户口人员可以在县域内参与农房买卖。

　　温州的改革举动一向引人注目。在重庆、成都、广东、武汉等地相继试点推进农村土地产权交易的背景下，兼具一等别农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，或成为农村土地改革的新样本。

　　有关专家告诉记者，现在很多地方土地产权交易试点并不成功，温州作为城镇化程度较高地区，经核心批准后可以进行封闭试验；但是，目前稳定农村土地产权比推动建立产权交易市场更为重要。

26日，记者拿到《暂行办法》全文，其中提出，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。县(市)应当整合现有农村产权交易平台，设立农村产权服务核心。

　　据了解，去年年底，温州市农村产权服务核心有限公司在温州金融改革广场挂牌成立。今年5月，《暂行办法》征求意见稿开始向社会各界征求意见，*终公布的《暂行办法》将于10月1日起施行。

　　值得注意的是，按照温州市农村产权服务核心有限公司总经理董文立的解释，现在农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。城镇户口人员能否购买农房，则要等近期细则出台。

　　“农村房屋可以在县域内交易，跨出了村的范围，有一定的突破意义。”中国社科院农村发展研究所研究员党国英告诉记者，但前提是要做好土地规划，因为现在农村建设用地浪费严重，如果没有做好规划而放开交易，将来建设用地的整合会遇到很大麻烦。

　　关于产权交易的*，《暂行办法》规定，农村集体产权的交易*，应当纳入本集体经济组织财产实行统一管理，用于本集体经济组织成员福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业。农村个人产权的交易*，归个人所有。

　　有分析认为，盘活“沉睡”的土地资本，将为新型城镇化释放巨大的红利。董文立表示，通过农村产权交易，可实现农村资源资产化，将过去实现不了价值的资源进行变现。目前，温州市正在进行的统筹城乡以及“三分三改”工作，其目的也是推动城乡生产要素流动，优化资源配置。

　　不过，华中科技大学中国乡村治理研究核心主任贺雪峰接受记者采访时说，土地的价值并不来自于土地本身，而来自于城市建设和经济发展的土地需求，这与经济发展的“品质”密切相关。温州前几年产业升级没有上去，而大量游资炒作房地产，造成土地价值的泡沫很大。所有，要从根本上提升土地价值，还是要推动经济发展和产业升级。

　　提速　多地推进农村土地产权交易试点

　　事实上，早在2008年，经国务院批准，重庆、成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成立了全国头个农村土地交易所，进行农村土地改革试点，但此后土改试点推广工作一度进展缓慢。

　　直到2012年，作为推进城镇化的重要方面，农村土地改革再度被提上议程。在完成农村土地确权的基础上，广东、广西、湖北、山东等地均加速推进农村土地改革及土地产权交易试点。

　　山东日前发布《关于2013年深化经济体制改革核心工作的意见》指出，加快农村土地产权制度改革，依法保障农民的土地承包经营权和宅基地使用权，提高农民在土地增值*中的分配比例；稳步推进农村集体资产产权制度改革，健全农村集体资金、资产、资源管理制度，依法保障农民集体资产*分配权；探索建立农村产权交易市场。

　　据了解，仅山东日照市就确定了4个农村产权制度改革试点镇、12个试点村。该市有关负责人表示，日照将加快工作进度，确保在9月底前完成试点任务。

　　广西南宁市此前也提出，计划于2013年建立产权交易核心，并以此为平台，在全市范围内进行农用地等权属流转，从而有效盘活农村集体建设用地。

　　广东中山市则放开集体土地使用权的抵押贷款。一种是“分红期权质押贷款”，村民在创业、建设急需资金时，可将家庭成员未来10年分红*作为抵押，进行贷款。另一种是集体土地使用权抵押贷款，以土地使用权为抵押、租金*做担保进行贷款，既可减轻*者现金压力，也可帮助村集体盘活存量土地获得利益。

　　湖北武汉市为推动农村产权有序流转交易，激发农村各种生产要素活力，也成立了农村综合产权交易所，并成为农业部农村土地流转价格监测点。迄今该交易所已办理1470宗农村产权交易，主要涉及土地经营权流转等，交易额近90亿元，惠及16万农户。

　　就在今年7月，核心领导人专门到武汉农村综合产权交易所进行考察，详细询问产权交易具体流程，认为这是一个积极探索，并表示深化农村改革，完善农村基本经营制度，要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系，土地流转要尊重农民意愿、保障基本农田和粮食安全，要有利于增加农民收入。

　　提醒　稳定农村土地产权

　　记者了解到，很多地方都在积极探索试点农村土地改革。对于广东等地启动的农村集体土地抵押贷款试点，核心农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文曾明确表示，土地承包经营权、宅基地使用权依法不能抵押，在规定范围内试点是可以的，但现在*不允许普遍化。

　　去年底，土地管理法修正案草案在全国人大进行头次审议但未获通过。时隔半年多，本周召开的十二届全国人大常委会第四次会议仍然未将第2次审议纳入议程，显示出各方对于土地改革仍然存在不少分歧。

　　“温州这样的发达地区城镇化程度高，经过核心批准后，进行封闭试验是可以的，但并不一定具有全国意义。”贺雪峰说，他刚从浙江和广西调研回来，就发现这两个地方的“土地逻辑”很不一样，每个地方的试验只能代表当地，不应随意上升到全国高度。

　　在贺雪峰看来，现在很多地方试点有“一窝蜂”的取向，但土地应该要有稳妥甚至相对保守的政策，维持现有的土地经营体制。

　　有专家告诉记者，现在很多地方的土地产权交易并不成功，出现“政府出了钱，农民不满意，结果不可持续”的问题。以土地承包经营权为例，本来市场经济就在发挥作用，土地在种粮农户之间的流转是高效率的。而人为地建立交易市场，大规模地推动土地流转，可能使得种田的主要**终并没有流向耕者。

　　“稳定土地产权比推动产权交易更为重要，关键是要先做好产权改革。”党国英认为，如果产权不稳定，就没有人愿意交易。土地产权明确和稳定之后，政府只要建立统一办理手续和发布信息的场所即可，市场会自己运行起来。

　　事实上，今年核心一号文件专门列出一章强调“改革农村集体产权制度，有效保障农民财产权利”，提出建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度。

　　据了解，国土资源部已经基本完成了农村集体土地所有权确权登记发证工作，未来5年，农业部还要完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题，并抓紧研究土地承包关系长久不变的具体实现形式。