买房须知

十八届三中全会通过了《中共核心关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。在这份几乎囊括了中国社会发展各个方面的改革大纲中，直接涉及房地产问题的表述可谓十分有限，除了明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”之外，没有提到任何有关“房地产调控”的字眼。然而，正是这份未提房地产调控的改革路线图，让人们看到了解决中国房地产市场长期矛盾的希望。

　　对于普罗大众来说，一系列问题跳出眼帘：什么是房地产税？什么情况需要缴税？我有两套大居室的房子，或者我有一套别墅加一套公寓房，我是卖掉其中一套还是把它租出去“以租金抵房产税”？针对这些问题，请看本报为您抽丝剥茧一一解读。

　　房地产税和房产税 是两个概念

　　首先需要理清的是，房地产税和房产税是两个概念。《决定》中明确要加快立法并适时推进改革的是“房地产税”，而“房产税”事实上是房地产税的一种，目前上海、重庆已在试点征收房产税。

　　房地产税收不是一个独立的税种，而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，其中包括针对开发、流通、持有等一系列环节的税收。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌解释称，三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革或意味着对整体房地产税收体系的调整和改革。

　　顾云昌指出，事实上，目前房地产业务所涉税负已然不轻，贸然开征持有环节的房产税可能会加重普通购房民众的负担，因此，官方对于房地产税的立法和改革可能涉及到一揽子的增减调整，而不仅仅是房产税一项。目前房地产开发环节税费混杂，减费去费将十分重要；同时，流通环节的税费过高会影响市场活跃度，但持有环节针对财产的税收缺乏又会变相鼓励“囤房”等投机行为，对整体市场带来过热等影响。总之，顾云昌表示，“整体房地产税收体系亟待完善。”

　　立法凸显

　　“税收法定”之原则

　　《决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，是核心文件中头次明确提出房地产税立法，而且房地产税是《决定》中少有明确表示要加快立法的税种。

　　住建部政策研究核心主任秦虹认为，如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，需要制定一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。考虑到当前我国住房市场现状之外，房产税短期内难以全面开征也有法律和现实操作上的障碍。“我国土地在建设和销售过程中，已经交了很多税，再征税有重复征税的嫌疑。”解决问题的少有办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。

　　“加快房地产税立法并适时推进改革”短短15个字，透露出来的信息却是非常丰富的，既表明房地产税要立法且是加快立法，推进过程则要选择适当的时机，更为重要的是，这句话的新意在于凸显了“税收法定”原则，这也是《决定》中特别强调的原则立场。上文已经指出，《决定》所说的房地产税，并非单指已在上海、重庆试点的房产税，而应是涵盖了房地产市场的所有税收环节，换言之，包括目前已在征收的各项税种，都应该接受法定程序检验。

　　从增量过渡到存量

　　是应有之义

　　从上海房产税试点来看，房产税目前还只限增量即新购相关房产，存量即本就拥有的房产不在征收范围内。再加上现在住房信息系统还不配套，业内人士多认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。但是从长远来看，肯定会涉及存量多套房。

　　在中原地产领头分析师张大伟看来，一旦房产税试点增加、范围扩大，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也可能给部分市场带来一定的存量供给。目前的存量住宅市场，持有环节基本是零税费，而在交易环节税费部分上，存量房交易成本高达10%以上，这部分税费大部分都由购房人承担。“增加持有环节税费，可能短期有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。”张大伟指出，但如果不改变国人只能依赖房地产*保值的情况，房产税很快将转嫁给承租者或者购房者。

　　虽然房产税从增量过渡到存量是应有之义，但业内专家几乎一致认为房产税不会每套都收，而是针对大户型或多套房。未来政府对于房地产走市场化的态度将是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”

　　租房卖房

　　要看政策和市场而定

　　分析至此，问题来了：一旦房产税全面铺开并从增量房过渡到存量房，如果我拥有两套房，或者是一套别墅加一套公寓房，我要不要缴房产税？如果要缴的话，我是干脆卖掉“多余的房子”合算，还是把其中一套房子租出去“以租抵税”合算？

　　现在上海房产税试点以新购房为征收对象，起征点为人均60平方米，房产税计算公式为：应税面积×单价×70%×0.4%或0.6%（其中的应税面积有专门的计算方式，单价指购买的二套房的单价，0.4%或0.6%为适用税率）。未来扩围到存量房的话，起征点定为多少平方米，应税面积如何计算，适用税率为多少，都要等待新政出台，才能揭晓答案。

　　至于“以租抵税”，也要根据到时候的租金水平和税负的比例，才能看出到底合算不合算。此外，是只留一套房子还是保留两套及以上房子，也要根据到时候的房价水平和涨跌趋势来衡量利弊。

　　一句话，现在决定两套房中一套的去留，为时尚早。但从政策取向和发展趋势看，将来国家是保护刚性住房需求的，并在一定程度上打压*型需求。