买房须知

——新政满月上海经纪人心态实探

[摘要]3月1日，国五条细则出台。从月初的二手房过户潮，到月末新房市场出现“日空盘”；从*初对政策的恐慌，到现在平常心面对，在国五条满月之际，网特别策划《国五条细则满月市场观察》，以完整还原国五条细则出台一个月的楼市点滴。网记者连线了上海六大二手房供应集中板块中介，实探上海二手房各版块三月份走势。

汉宇施宏叡：“断崖式下跌”属片面之词

上海汉宇地产董事总经理施宏叡：2013年1月，汉宇地产1月份上海二手房销售了2500套，2月份由于春节影响，销售量下滑至1500套，但在3月，销售量预计将达到4000-4500套，同比去年翻了一倍。

“疯狂的红三月”

国五条细则即将满月，对于上海这一个月的市场变化，上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡这样说：“首先，三月份我个人称它为‘红三月’，因为在细则还未落地前，不论是卖方还是买方都想做出决定，卖方想在新政前出售房源，可以少受不确定因素影响，买方呢，担心后期20%个税差额等的影响，买方购买意欲强劲。因而销售量创历史新高。”单就上海汉宇房地产顾问有限公司的销售量而言，施宏叡谈到：“就2013年而言，我们1月份销售了2500套，2月份销售了1500套，三月份到目前为止4000-4500套，销售量是去年同期的一倍。”

“断崖式下跌”属片面之词

对于近期有媒体认为的称这一波需求之后，二手房或陷入断崖式下跌，上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡并不这么认为，他说道：“所谓的断崖式下跌，肯定是指销售量的急剧下降，但我认为这属于片面之词。可能在短期内会有一波销售量的暂时性下跌，因为不论是买房者或者是卖房者都持有一定的观望情绪，这段时间过去以后，销售量肯定会有所返还，保持一个相对平稳的状态，进而恢复到正常水平。”

施宏叡说：“为了应对新政出台后市场出现的暂时性下跌，汉宇现在也在积极地联手一些大的开发商，可能朝着一手房转变。”

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金桥板块我爱我家：3月二手房销售量同比翻了一番

我爱我家区域金桥区域经理刘金银：相比去年同期，我爱我家金桥片区3月二手房销售量增加了一倍，相比去年七月份高峰期增加了50%。

我们主打刚需房 不太担心细则影响

记者连线了金桥片区我爱我家区域经理刘金银，关于新政满月市场表现，刘经理说道：“我较大的感觉是行情好了很多，比去年好很多，至少在我们金桥片区还不错。”当被问到假如细则一出台，会有什么应对措施时，刘经理回答记者：“即使细则出来，对我们片区的影响应该不是很大，因为我们这边做的主要是以刚需房为主，如果政策按照目前传闻的满五少有免征，对于刚需房源的影响并不会很大。”

三月销售量可观 后市应急预案也在酝酿

我爱我家金桥片区的刘经理为记者提供了一组对比数据，他说道：“我这边相比去年七月份的高峰期，销售量上升了50%。相比去年同期3月份，销售量增长了一倍。”

在谈及未来上海二手房行情时，我爱我家区域经理刘金银说道：“我个人觉得上海楼市，包括二手房下跌很厉害这种可能性很小，短期内可能会出现10%以内的下滑，但这种趋势应该是有期限的，可能是未来的三到五个月”，但随着卖家持有成本的上升，为了减轻压力，租金可能会出现小幅度的上涨，而租赁这块将是我爱我家在新政后主要提上日程的事项之一，此外，刘经理谈到：“公司可能到下个月会出应急预案，除过租赁，还将核心关注满五年少有房源。”

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古美板块中原地产：销售量至少是去年同期的3倍

中原地产古美地区总监张宏：即使是政策出台的话，应该也是比较温和的政策，不可能会一刀切的，如果是一刀切的话，肯定会带来灾难性的影响。

三月份非同寻常 销售量3倍来说话

中原地产古美区域总监张宏告诉记者：“今年三月必定是非同寻常的一个月份，二手房市场太火爆了，销售量大幅上升。”在谈到中原地产具体的销售量时，张总表示，具体数据可能要到月底出来，不过初步估计销售量至少是去年同期的3倍。

假如有政策 也将是温和政策

针对即将要出台的细则，中原地产总监张宏称：“即使是政策出台的话，应该也是比较温和的政策，不可能会一刀切的，如果是一刀切的话，肯定会带来灾难性的影响。我个人觉得特别是在“5年”这个问题上，应该会采用温和性的政策。短期内，可能会持观望情绪，但是过了一段时期，上海的二手房市场肯定会回暖的。”

在被问及中原地产关于新政落地后会否有应对预案时，张宏称：“我们现阶段还没有做应对预案，我个人觉得没有必要在细则还未出台之前，盲目做应对方案。如果说真的需要应对方案的话，那还是需要根据即将出台的细则力度来定。”

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陆家嘴板块德佑地产：二手房销售量是往常3倍

德佑地产陆家嘴板块经理张晔：现在较大的担忧就是20%个税差额这一条，肯定会导致房源销量不佳，供应量会变少，但需求量还是很大，所以价格不会有太大的下跌，但供需矛盾会明显增大。

不论是新房还是二手房热情都很高

在被问到对三月份较大的楼市有哪些看法时，德佑地产世贸经理张晔说：“较大的感觉就是火爆吧，交易量上升。但就我们单位的销售量而言，是往常的3倍。因为我们区域新盘不是很多，所以销售量数据不能作为一个整体市场的参考依据，但是不可否认的是新房销售量也很好。”

20%个税差额影响大 未来考虑转变方向

对于二手房未来发展，德佑地产经理张晔说道：“现在较大的担忧就是20%个税差额这一条，肯定会导致房源销量不佳，供应量会变少，但需求量还是很大，所以价格不会有太大的下跌，但供需矛盾会明显增大。”在谈到德佑地产是否会为新政做预案时，张晔告诉记者：“有可能会考虑转变方向，将大头放在比较热的新房上面，同时也关注一些受政策影响小得二手房。”

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三林板块21世纪不动产：较去年3月增长了30%-40%

21世纪不动产三林区域经理文许：国外很多国家，很早就落实个人征税类的政策了，但是当地的房产价格依然很平稳地在增长。沪版国五条细则落地后，二手房依然会有销售，我估计税费客户均摊的现象会比较多。

21世纪不动产三林区域经理文许认为，上海细则落地后，前一两个月会对市场有些影响，但不会很大。“历次的调控，都是打击投机*客户，刚需客户的需求会一直在。”他说。

“我所在的区域板块，今年3月份的销售，较去年3月增长了30%-40%，较今年2月份增长了20%-30%。”文许表示。

虽然市场时有中介由二手市场转向一手市场的消息，但文许表示，他对上海二手市场还是有信心的。

“国外很多国家，很早就落实个人征税类的政策了，但是当地的房产价格依然很平稳地在增长。沪版国五条细则落地后，二手房依然会有销售，我估计税费客户均摊的现象会比较多。”他说。

文许表示，21世纪不动产方面对即将到来的地方新政已有预案：“一手如果有好的项目会多去做，但是我个人对二手房市场是一直有信心的。”

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徐家汇链家地产：板块二手房销售量较去年同期增长1倍

链家地产徐家汇区域经理杨学宇：刚杀入上海滩不久的链家地产，不会因为一些政策或心态的波动，选择撤离二手市场，或贸然进入一手市场。

春季后置业习惯 政策的不确定性

新政将满一月，链家地产区域经理杨学宇告诉记者，在即将过去的3月里，和去年同期相比，他所负责的区域市场，二手销售量增长了一倍。

“一方面，国人本来就有在春节后，春季置业的习惯，另一方面，还是出于对政策的不确定。”杨学宇解释说。

杨学宇认为，国五条上海细则落地后，肯定会出现一部分观望人群。“这是正常的市场心理反应。但我估计几个月以后，市场成家还是会恢复到原有的正常水平的。”他说。

一向以北京为主场的链家地产，在今年年初正式进入上海中介市场，杨学宇所在的徐汇区店为其首批开张的门店。他表示，刚杀入上海滩不久的链家地产，并不会因新政而改变其原有的市场战略。

“我们有对此做一些准备，比如有意识地筛选一些不受政策影响的、满五年的房源。链家的高层们在这个行业算非常有经验的了，我们不会因为一些政策或心态的波动，选择撤离二手市场，或贸然进入一手市场。”他说。

杨学宇认为，就全国来看，上海的调控政策本就算相对比较严厉的了，估计这次应该不会出台太离谱的细则。

“听说北京版的细则也不会很严厉，但是要比广州稍微有力度点。上海跟着北京出，到时候应该不会让市场感觉特别震惊。”他说。

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汉宇施宏叡：“断崖式下跌”属片面之词

“疯狂的红三月”

“断崖式下跌”属片面之词

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汉宇施宏叡：“断崖式下跌”属片面之词

“疯狂的红三月”

“断崖式下跌”属片面之词