买房须知

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李洪侠

日前，关于房产税试点扩围，有媒体称，根据一个初步方案，征收房产税的对象锁定为增量房屋；在此基础上，划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，普通住宅以交易价格的4％。税率征收；非普通住宅以交易价格的8％。税率征收。

若此方案为真，我认为，将征收房产税的对象锁定为增量房是不妥的。

近年来，我国居民贫富差距不断拉大，官方公布的近10年基尼系数均超过0.47。就这一问题，应从收入、消费和财产三个环节加以应对。其中，收入环节有个人所得税，消费环节有消费税，目前这两个税种的设置都有待完善，调节贫富差距的功能还比较有限。而财产环节的税种在我国基本是空白，再加上房产是我国绝大多数居民的主要财产。因此，即将开征的新房产税，其主要功能在于调节贫富差距。

既为调节贫富差距，新房产税怎能不覆盖存量住房呢？现在少数人掌握了多套住房，如果新房产税只覆盖增量住房，客观上就可能有这样的效果：持有多套住房者持房不售，*多只是出租，而新增的购房需求又受到抑制。如果情况持续如此，少数人拥有多套住房导致的贫富差距较大的局面将会固化，甚至可能进一步扩大。

可能有人认为，用市锄制即房价下降，能将住房从目前持有多套房者手中逼入市常这一想法有一定道理，但在房价、房租不断走高的情况下，多套房拥有者缺乏吐出多余住房的动力。退一步讲，即使有*房[简介 近日动态]价下降，降到他们必须吐房的地步，那也一定是全社会住房总量严重过剩的结果。这种“市场失灵”的后果就是，大量住房资源浪费。我国人多地少、资源宝贵，浪费土地和住房资源的严重性不言而喻，甚至可能危及宏观经济。

媒体报道的如果真是官方方案，那么该方案可能出于两点考虑。一是减少改革阻力，二是锁定增量住房在技术上相对成熟。关于前者，推动改革考虑减少阻力是应该的，但当前我国已进入改革攻坚期，帕累托改进(即这样一种改进：在没有使任何人境况变坏的前提下，使至少一个人变得更好)式改革的项目越来越少。触及利益必然遇到困难，但当前我们应选择直接面对，必须让一部分人真正“割肉”，表明政府推进改革的决心。这正是*总理说“触动利益往往比触及灵魂还难”、以“壮士断腕的决心”推进改革的原因。而房产不可移动，轻易不会出现税源外流影响经济的问题，恰恰是推进触及利益改革的良好切入口。

的确，我国当前还没有完全准确的存量住房信息，这一定程度上成为新税制覆盖存量房的技术障碍。但和长期税制建设比较，这是相对基储细微的环节。分税制改革之初，针对通货膨胀和经济过热的矛盾，设计了生产型增值税，但短期经济矛盾化解后，增值税立即面临转向消费型的改革必要性。新一轮改革要吸取这样的教训，把长期制度设计和短期调控以及技术细节区分开来，不能因技术上的些许障碍就选择回避或改变制度设计的大方向。

那么，新房产税试点及改革怎么办呢？

一是增、减型税改制度配套推出。当年，增值税转型和企业所得税改革内外合一，就是选择不同改革捆绑推出策略的成功案例。当前明确的减税型税改是“营改增”，但这是针对企业的间接税，难以完全抵消房产税带来个人增税的压力。建议借鉴美国经验，研究推出居民基本生活必需品免税的设计，并以此作为房产税的配套制度同时推出，以减少改革阻力。

二是加快不动产登记制度建设，随着基础制度的不断完善，房产税的存量住房实际覆盖面也将逐步扩大。或者，在新房产税制的设计上留出“覆盖存量住房，但暂不征收”的豁口，待基础信息建立后房产税立即全面覆盖，与现在只覆盖增量房、不久就成为改革对象的设计相比，这种设计更加科学合理。

三是税率应该实行累计制。报道说的房产税税率分普通住房4％。和非普通住房8％。两档，本质上这是累进税制，但这与调节贫富差距的目标相比还不够。建议参照个人所得税率设计，设置层级更多的超额累进税率，给多套住房拥有者施加压力。

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