买房须知

继北上深后，广州正式出台“穗六条”楼市新政，即日实施。此次新政明确，广州二套房贷首付比例也提高至七成。值得一提的是，广州将执行一线城市中*严格的限购政策，暂定外地户籍购房提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。

　　广州房地产业界人士认为，“穗六条”可谓此轮各地新政中*严格的，直到春节前后楼市都将陷入观望，销售量将萎缩，但房价暂时不会实际下降，只会放慢上涨速度。

　　限购加码

　　纳税证明年限由1年提至3年

　　据广州市国土房管局发布的房价报告数据，今年以来，广州一手房价已经连续9个月同比涨幅超过10%。广州年度房价控制目标能否顺利实现备受考验。

　　在10月至11月期间，北京、深圳、上海已经先后追加调控新政。其中，上海“沪七条”对限购政策加码，规定非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，调整为购房之日起的前3年内在本市累计缴纳2年(含2年)以上。

　　此前业界普遍认为，广州已有限签限售等其他城市未有的政策，不会跟进限购加码，但事实并非如此。

　　“穗六条”表示，严格执行限购政策，抑制不合理住房需求，暂定对能提供购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调高为3年。

　　影响：预计楼市销售量将萎缩三成

　　限购加码被认为是此次板子打得*重的政策。

　　广州市房地产专家吴定金认为，“穗六条”是此轮相继出台的一线城市中新政*严格的，尤其是限购加码将使广州楼市有效需求大幅萎缩。目前在广州一手楼市中购房的，有很大比例是外地户籍人口，这部分人员原本通过缴纳1年社保就可以购房，这个年限的拉长将“砍”走大部分的购房者。尤其是在一手楼市有较强购买力的做生意人士，大部分都是外地户籍人口，失去这部分购房者对楼市影响很大。

　　满堂红地产研究部一等经理周峰表示，根据他们的调查，在广州市二手房购房者中，有66%为非本地户籍买家，本地买家比例不是很高。未来半年预计广州楼市销售量会萎缩三成左右。

　　合富辉煌领头分析师黎文江认为，此次限购加码还是比较合理的。一般而言，很少有购房者是在来广州不到3年就会购房的，喜欢上一个城市并决定在此置业原本就需要一定的时间。缴交社保1年就购房的，多数都是*需求，新政出台后，炒房更难了。

　　新政其他看点

　　●加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

　　●增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

　　●从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。

　　●引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

　　●穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。

　　总体影响

　　房价难降只会放慢上涨脚步

　　每次楼市新政出台，购房者*关心的还是新政是否能促进房价下降？

　　黎文江认为，即便“穗六条”出台后，广州实际房价还是很难下降，只可能是涨幅放缓；销售量方面可能会受年底房贷收紧影响，有所萎缩。

　　吴定金认为，预计此次新政出台后，广州楼市至少到春节前都将是观望期，销售量会萎缩。但上半年开发商销售不错已回笼相当部分的资金，目前资金压力都不大，因此即便是到年底了也不会特别去促销，房价不会下降。房价要出现拐点，必须是连续半年销售量萎缩过半，才可能会发生。

　　二套房贷

　　本月25日起首付比例提至七成

　　在本轮北上深出台的楼市新政中，都将二套房首付比例提高至七成。

　　昨日“穗六条”也表示：“人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第2套住房贷款的首付比例”。该条文曝光后，由于未明确二套房贷首付要提高，还有业界人士估计广州未必会跟进严格二套房贷政策。然而，随后广州市国土房管局透露，广州将进一步提高第2套住房贷款的首付比例，首付款比例调整为不得低于70%。

　　据了解，该项调整将从本月25日起实施，借款人在广州全部行政区域购买住房，其商业性个人住房贷款都需按照《通知》规定执行。而购房时间的认定，则以在广州市国土资源和房屋管理局网上交易系统完成签约为准。

　　影响：一次性付款购房或增多

　　房地产业界人士多表示，二套房首付提高至七成是较符合预期的政策，毕竟其他一线城市也都收紧了二套房贷。但这个政策不会对广州楼市现状有太大改变，目前购买二套房的，已多数是资金比较充裕的购房者，他们可能更担心房价再上升10%，而不是首付再提高一成。虽然可能会误伤一部分换房者，但由于今年广州房价涨幅较大，原本就已经有不少换房者放弃了换房计划。

　　合富辉煌领头分析师黎文江认为，二套房首付提高后，预计会有更多的人采用一次性付款。

　　据合富置业销售数据统计，对于改善型以及*型买家而言，资金实力相对雄厚，支付能力较强，再加上部分买家可能会受到“限贷”的影响，他们都更青睐于一次性付款。其中，改善型买家当中按揭和一次性付款比例各占一半，而*型买家当中按揭比例只有三成。500万元以上的高价位物业或200平方米以上的大户型物业的销售个案，对贷款的依赖程度相对较低，上述两类个案当中选择贷款完销售易的分别占两成多及三成多。

　　不过，针对二套房首付比例提高至七成的压力，有开发商则表示，楼盘会考虑进一步加大优惠比例，甚至让买家分期付款等方式抵消政策的负面影响。天河某楼盘上周刚推出新一期单位，主力户型为210平方米的四房单位，均价为4万元/平方米。负责人黄经理表示，楼盘主要针对二次或者多次置业的买家，如果提高首付确实对楼市有影响，开发商会考虑利用让利让“弥补”买家损失，比如多给一个点(99折)的折扣。