买房须知

很多人买房都是人生第1次，对于贷款、首付应该怎么算？贷款贷多少合适？首付多给点合适还是贷款多贷点合适？*就来解答大家这些疑惑。

“人生第1次贷款，什么都不懂怎么办？”刚买了房的广州白领小宋*近觉得很迷茫，面对房贷犯了难。“我可以贷多少款？究竟该做公积金还是商业贷款？首付给多点还是月供给多点？贷款时间长短多少合适？”记者在采访中发现，其实很多购房者对房贷都有类似的疑问。为此，记者特地咨询了一按揭公司的郑先生，对于常见的五大问题进行答疑解惑。

1 、我可以贷多少款？

建议：商业贷款看银行审批，公积金可以先计算

“*终能贷多少款，要根据你的个人情况来看，*终结果由银行审批。”*初从中介处得知此情况时，打算买房的阿花有些纳闷，万一贷不到足够的房款，如何是好？

分析

据郑先生介绍，一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。*终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素*终决定银行是否相信你具备还贷能力。

如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一个人贷款较高额度是50万元，两人较高是80万元。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。

算账

商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行*终的审批为准。

公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款较高限额和贷款比例三个条件分别算出的*小值就是借款人较高可贷额度。(暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。)

1.按照住房公积金账户余额计算的较高可贷额度

计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×22.按照贷款较高限额计算的可贷额度

一人申请住房公积金贷款的，较高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，较高贷款额为80万元。

3.按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第2套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

2 、选公积金贷款还是商业贷款？

建议：公积金贷款更划算

“做公积金贷款比较慢，业主希望早点拿到款项，所以想让你做商业贷款。”小宋早听说公积金贷款利率低，但究竟低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业贷款，哪个更划算？

分析

现在公积金贷款已经成为房贷的优选方式，原因在于公积金贷款首付低，如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成首付。另外，公积金贷款的利率低，住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45%，5年以上的为4.9%。一般来说，商业贷款贷款额度没有较高额的限制，主要根据贷款人情况决定*终的审批结果，而且办理快捷。住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.704%，5年以上的为7.05%。目前广州部分银行首套房贷利率还有8.5折优惠。

算账

以购买首套房，贷款50万元为例。如果是公积金贷款，贷款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商业贷款，贷款10年，利率8.5折优惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元。

3 、首付多点还是月供多点？

建议：余钱在手上更有主动权

在某楼盘销售核心，一对80后的小夫妻很纠结，他们两人在*终的付款方式上，有不同意见。在小田看来，老公是做生意的，收入并不稳定。因此有钱较好首付多付一点，这样月供压力不会太大。而她老公却认为，首付三成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

分析

一般来说，如果没有很好的*方式，把手头的钱全部交给首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子销售是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是5.5%，公积金贷款利率5年以上是4.9%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.6%。商业贷款利率是5年以上的为7.05%，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的利润，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

算账

如果总房价是100万元，首付是三成，如果手头有房款50万元，贷款20年，以公积金贷款为例：

如果支付五成首付，那么月供是3272.22元，支付利息是285332.86元。

如果支付三成首付，那么月供是4581.11元，支付利息是399466元。剩下来的20万元，如果存入银行，假定利率不发生变化，如果每五年利息计入每五年的定期存款额，那20年后的利息总额是328531.33元。

那么，少付两成产生的*终*=20万元存银行产生的*-多贷银行两成首付产生的利息=214398.19元。

4、哪一种还款方式更划算？

建议：适合自己的就是较好的

“等额本金还款好，还是等额本息还款好呢？”前段时间小蝈在滨江东贷款买了一套二手房，总价80万元。小蝈*终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第1个月还款额较高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过，有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式，根本不符合现代环境了。

分析

等额本金还款法。这种方法第1个月还款额较高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。而等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的首付款多少有点类似，如果有更好的*渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他*渠道，等额本金还款法则更合适。

算账

以商业贷款贷100万元为例，贷款30年，利率为基准，那么，如果是等额本金还款法，月供第1个月较高位8652.78元，到第360个月*少为2794.1元，支付利息为1060437.5元。

那么，如果是等额本息还款法，月供为6686.64元，支付利息为1407189.89元。

5 、贷款时间长一点还是短一点？

建议：当然越长越有利

“想到自己这辈子接下来的30年，都要还房贷，多么悲催啊！”因此，小宋想，如果贷款20年，要是月供压力不太大，不如只做20年的“房奴”。不过，在银行工作的朋友却告诉他，虽然贷款30年，利息会更高，但要考虑到通货膨胀等因素，越往后，同样数字的钱，其价值是不断缩水的。因此，选择贷款时间越长越好。

分析

因为通货膨胀的因素，实际找银行借钱，本金不变，而利息是变化的。同样是70万元，每一年的支付能力是不一样的。就好像20年前欠银行5万元贷款，每个月几百元的按揭觉得压力很大，但到现在可能就是一餐饭而已。因此，还款时限越长越好。

不过，也有人认为如果没有好的*渠道，在房贷利率较高的情况下，贷款时间太长，支付的利息也很高，还不如贷款时间短一点，平时咬咬牙也就过去了。值得一提的是，还款的前几年，主要在还利息，如果有提前还贷的打算，还是选等额本金还款的方式划算，可以多省点利息。

算账

以商业贷款贷100万元为例，利率为基准，如果贷款20年，那么月供7783.03，支付利息为867927.29元。

如果贷款30年，那么月供6686.64元，支付利息为1407189.89元。