作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-21
所有权归夫妻双方的房屋，出售时需双方的同意。但如果夫妻中的一方私自处理该房产，并已经与买方签订了转让协议。这种情况下协议有效吗？法律上的具体规定是什么？
【案例】邵先生和李女士是夫妻关系，2013年6月邵先生将二人共有的房产进行了出售登记。通过中介，邵先生与买方周某签订了房屋转让协议，并在签字栏里代妻子签了名字。然后由于邵先生迟迟未履行协议，周某将邵先生夫妻诉至法院。在案件审理过程中，李女士表示不同意出售房屋。而周某认为，邵先生和李女士已经违约，要求对方双倍返还购房定金。
【判决】经过法院的审理认为当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。房产转让协议载明甲方为邵先生和李女士，故李女士也是合同当事人之一，但李女士未在该协议上签字，且其明确表示过不愿意出售房屋，所以该房产转让协议不成立。较后，法院判决邵先生返还周某购房定金。
婚后卖共有房产需双方同意
【分析】夫妻对共有财产有平等处理权
根据婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的*；（三）知识产权的*；（四）继承或赠与所得的财产；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有，不管产权证上登记是夫或妻的名字，除非双方另有协议，夫妻双方一般对房屋享有共有产权。
尤其是当夫妻共同财产做重要决定时如买卖房屋、车辆等，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。否则不能单方面进行决定，在此案例中，丈夫擅自出售房屋的行为应当认定无权处分，协议无效。
【特殊情况】
虽然婚后单方想卖共有房产，房产转让协议无效。但是如果买受人有证据证明其有理由相信该出售行为系夫妻双方的意思表示，且其是善意购买人，则夫妻一方的出售行为构成表现代理，该售房行为就是合法有效的。
例如甲乙双方属夫妻关系，双方以甲方名义购买房产，产权人为甲方，后甲方在乙方未知的情况下将房产转卖丙方，并办理了房屋过户手续。乙方认为该房屋属于夫妻共同财产，要求甲丙双方撤销房屋买卖合同。由于丙方支付合理对价并办理产权登记手续，属善意购买，法院判决甲丙双方房屋买卖合同有效。
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