买房须知

进房地产税改革,需要让公众参与到改革具体过程中,及时公开法律草案,对核心且有影响力的建议、观点及时回应,并根据改革情况进行采纳。 

据媒体报道,3月5日,国务院总理李 克强在政府工作报告中提出,健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。就在前一日,全国人大新闻发言人张业遂也透露,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。 

税收,是推进国家治理能力和治理体系现代化的重要组成方面。房地产税改革对地方主体税源建设、促进地方公共服务发展等方面,具有重要意义,特别是对有利位置的房屋和地产,按其承载的公共服务价值,征收一定税收有利于社会公平发展。  那么,我国应当如何建立符合实际的房地产税制度呢?笔者以为,可从三方面着手。 

一是房地产税改革须注重民间正义 

税收立法,有必要参考经济学家谢福林的“民间正义”概念——在大众对于公平感知中,过程和程序与结果同样重要。  这意味着,名列前茅,在社会互动中受到尊重,并被有尊严地对待;第2,可参与到影响结果的过程中以及自我表达。就西方经验看,大部分地方政府对财产税的税率具有决定权,因此,部分地区通过引进公民参与讨论的方式,以尽可能降低公众对税率制定结果产生的分歧。 

在自媒体发达的舆论空间下,房地产税改革以居民个人财产为征税对象,公众关注度进一步增强。因此,推进房地产税改革,更需“开门立法”,让公众参与到改革具体过程中。及时公开法律草案,对核心且有影响力的建议、观点及时回应,并根据改革情况进行采纳,这对于后期房地产税的征管和执行影响甚重。 

二是充分考虑纳税人的税收支付能力  房地产税虽是财产税,但在纳税人没有出售房地产的情况下,是对纳税人“心理账户”上的价值变动征税,而且在交税过程中需要纳税人的工资收入,或其他能够变现的收入来交税。这种情况下,改革必须考虑纳税人的实际税收支付能力。笔者认为,由于我国目前人均收入还不算高,征税范围不易过大,税率不易过高。 

具体而言,首先,对首套房有必要免税,可以规定一个免税面积,或以家庭人口为单位计算免税面积等,根本在于要对纳税人体现基本“住房”需求的部分免征。  其次,要实施低税率。征收房地产税的国家,大部分税率非常低,比如德国联邦基准税率为0.35%,日本为1.5%等。  较后,要建立延期纳税具体措施。如果纳税人一年内家庭成员出现重大疾病,或孩子上学、购房等需要重大支出项目时,家庭现金流将受到严重影响。这种情况下,要容许纳税人申请延期缴纳房地产税,避免基层税务机关和纳税人在征税过程中产生矛盾。此款西方已有镜鉴。 

三是评估计税方法要科学  此前财政部长透露,我国房地产税改革的总体方向是按照评估价值征收税款。这一计税方式在实践中存在很多难题,特别是评估方式是否科学——其与人们“心理账户”中的预期价值,与市场价值的比对情况,都考验着房地产税改革情况。 

西方实践即是前车之鉴。如美国西弗吉尼亚州,尽管法律规定统一根据市场价值来计入评估价值,但当地评估师在实操过程中,主要依靠购买价值评估,使得西弗吉尼亚州的财产在评估时可被任意估价。同区域房产因购买时间及当时的市场价值不同,纳税人缴税出现大数倍之差。

事实上,美国房地产税虽然采用评估方法,但为简化手续,税务部门与纳税人容易达成交税共识,很多地方仍以购买价格为评估价格,反而形成了实际不公。 

我国房地产税收改革当以此为鉴。我国在房地产税税收改革时,如果采取评估价值作为计税依据,那么就要制定详细可操作性的措施,要有严格的实施细则,防止评估过程中一方面简单异化为采取购买价值计税,另一方面又要防止针对“不同的人”随意提高评估价值或者降低评估价值,导致征税的不公平。