买房须知

市民李女士通过一家房产中介看中了海曙一套二手房，签了合同，付了2万元定金。事后，她反悔了，想着*多损失2万元定金。没想到，她被中介起诉至法院，要求其支付4.2万元中介费。

记者昨天从海曙区人民法院了解到，近期，由于房价上涨，房产交易市场非常活跃，中介机构起诉要求出卖人或买房人支付中介费的案件逐渐增多。

故事A

签完合同付了2万元定金后反悔

李女士今年5月通过某房产经纪公司的居间介绍，购买了海曙某小区的一套房子。在中介工作人员陪同看房后，李女士与出卖人、某房产经纪公司共同签订了《存量房屋买卖中介合同》，当场交付了2万元定金。

按照合同约定，李女士应于两周后支付首期购房款，并配合办理过户手续。另外，合同约定，李女士和卖家都需要向中介支付中介费。

中介工作人员说，时间过去两周，可李女士始终没有出现。他们多次打电话催促，提醒她按照合同约定，支付首期房款，但李女士都没有理会。

随着时间的流逝，中介给李女士发函，告知其如果不履行合同，将承担合同约定的违约责任。但是，李女士仍没有理睬。

损失定金还要承担4.2万元中介费

无奈之下，房产经纪公司起诉至海曙区人民法院，要求李女士承担合同约定的买卖双方应支付的中介费，共计4.2万元。这下，李女士傻眼了。

她说，签合同的时候有些冲动，没有考虑清楚。签完合同后不想买了，想着*多2万元定金没了。较后，李女士不但损失了2万元定金，还向中介支付了4.2万元中介费。

法官解释，此案主要涉及居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。

房产中介机构在促成房屋出卖人和买受人订立房屋买卖合同后，买卖双方应按照合同约定支付中介费。如果合同中约定了一方违约应承担双方应支付的所有中介费，那么违约方应当支付双方的中介费。

当然，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

故事B

买了套“一房多挂”的房子被原中介告上法庭

现在，一套房子挂在多家中介出售是件普遍的事，不少买家也通过多走几家中介来“货比三家”。如果买了套“一房多挂”的二手房会怎样呢？记者昨天也了解到此前判决的一个经典案例。

郑女士和丈夫孙先生因为买了一套“一房多挂”的房子而被原中介告上法庭。郑女士在原告业务员陪同下看了海曙区天一家园的一套商品房，并签订了一份《看房确认书》。

这份确认书中约定：在经纪方陪同客户方实地看房之日起90天内，客户方承诺不直接或间接与所陪看的房源业主联系，并同时承诺如果客户方及其亲属等利害关系人购入(租入)所陪看房源，须向经纪方赔偿全额中介服务费；如在经纪方陪看后的90天内，与业主自行销售、通过其他途径与业主销售、通过其他中介公司代办销售，发生上述情形之一，则视为中介成功，客户方必须赔偿全额中介费用。原告自述房屋卖价为175万元，拟向被告收取中介费2万元。

其实，这套房子在多家房屋中介、房产信息网上挂牌出售。半个月后，郑女士丈夫在另一家房产中介的居间下和这套房子的产权人签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，以140万元价格购得该套房屋，并为此向房产中介公司支付中介费1.6万元。

于是，原告将郑女士夫妇告上法庭，诉请两人共同支付中介服务费1.6万余元。

买家不构成违约，无须支付中介费

法院认为：《看房确认书》系原告与被告的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方之间居间合同关系依法成立。

可是，《看房确认书》约定的违约行为是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，旨在保护原告作为居间人依法应当享有的正当权益。本案中，涉案房屋并非原告独有代理，该房源信息由多家中介公司掌握，被告孙先生并未利用原告提供的房源信息，而是在其他中介公司的居间服务下，以140万元的价格与该房屋房主达销售易，被告孙先生为此支付的中介费为1.6万元。而原告的报价为175万元，拟收取的中介费用为2万元。

在通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息时，被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。因此，被告郑女士并不存在逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，不构成违约。对原告要求被告支付中介服务费1.6万余元的诉讼请求，因缺乏事实依据，本法院不予支持。

延伸阅读

三分之二以上中介都要求先签《看房确认书》再看房

如果买卖双方越过中介私下销售呢？曾有媒体报道，珠海的熊女士通过中介看房后与业主私下销售，被中介公司起诉，要求支付中介费9.6万元。

熊女士买房时通过中介看房，并且签署了《看房登记表》，其中约定如客户违约私下买房，需要支付房价的4%作为违约金。

法院认为，中介公司向熊女士提供购买房屋的信息，并为熊女士提供了看房服务。熊女士在中介公司提供的看房登记表上签名，双方之间形成居间合同关系。该看房登记表是中介公司为了重复使用而预先拟定，相关条款并没有与熊女士协商，且条款内容仅对一方的违约责任作出规定，违背公平合理的缔约原则，该违约条款应认定为无效条款。中介公司根据该违约条款要求熊女士支付违约金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。鉴于中介公司为熊女士购房提供了信息及协助看房活动，付出一定人力、物力，故熊女士应给予合理的报酬。法院酌定熊女士支付中介公司居间报酬为人民币5000元。

记者昨天从南天房产等15家房产中介了解到，签订《看房确认书》是行规。受访的中介中，2/3以上中介都要求先签确认书再看房。也有些中介会同意先看房，回来再商量价格和中介费等。

业内人士告诉记者：“跳单”是房产中介业内普遍存在的问题。现在，一套房屋往往同时在多家中介公司发布，价格也不尽相同。签订《看房确认单》，是中介公司为了自我保护，也是出于道德上的约束。

业内人士提醒，二手房交易流程涉及的环节很多，很多买家和卖家都不是专业人士，往往无法预估风险。比如，买家在交易过程中轻信业主，前期就给了超过合理上限的定金给业主；因资料不齐全无法过户、业主房产有问题，买家也可能无法索回前期投入的资金等。因此，二手房交易较好找专业人士进行跟踪和把控，可以在很大程度上降低买卖双方遇到的风险。

法官提醒

房主违约涨价，买房签约后违约等类型案件增多

海曙区人民法院法官表示，近期，由于房价上涨，房产交易市场非常活跃，中介机构起诉出卖人或买房人支付中介费的案件逐渐增多。主要原因有四个方面：一是因房价上涨，出卖方违反诚信原则，违约涨价或临时变卦不再卖房。

二是买方同时看上不止一套房屋，抱着先签合同，不买再解约的心理，违约后又拒绝支付中介费。

三是部分中介机构服务人员为了促销售易收取中介费，未认真核实房屋权属情况，或对房屋实际情况作出不实描述，导致买卖双方草率签订合同后履行过程中发现问题。

四是部分当事人认为中介仅是陪同看房、提供合同模板、办理过户手续等，收取几万元中介费与其服务价值不匹配，交易完成后仅同意支付其中一部分中介费。

法官提醒计划买房或卖房的市民，签约前要慎重，签约后要守信。当然，中介公司也应该尽到专业从业者的核查义务。