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热心网友   丨 发布于2020-04-21
网易房产5月3日讯自从政府要求“商品房预售前需接受价格指导”之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准也此起彼伏。
方圆地产领头分析师邓浩志介绍称,目前只听说部分区域房管局打电话召集开发商去开会说说限价,基本大原则是今年一手在售楼盘不允许超过去年销售均价,或者有一定的比例限制,但官方始终没有回应。
其也指出“限价、限签、限售、限购”齐发,但广州市场有购房需求,强行把价格拉下来,会有其他填平价格和价值之间鸿沟的方法出现,房价涨幅得不到真正抑制,而且会产生一手销售量下滑、一二手房价倒挂等情况。
广州调控“四限”齐发
主持人:自从政府要求商品房预售前需接受价格指导之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准此起彼伏,对此您如何看?
邓浩志:现在限价没有很明确的东西,官方没有限价的说法,叫做指导价格。后来陆续更多人,或者更多房地产项目都说到现在不能签约了,官方也没有近日的反应。我们看到情况就是,现在很多项目不能网签或不能拿预售证,主要原因还是报的价格高于政府指导价格。
我们收到信息是,这几天陆陆续续都有部分区域房管局打电话召集一些开发商去开会,说说限价的事情,大原基本上是今年一手在售楼盘不允许超过去年销售均价,或者有一定的比例限制。但现在为止我们没有看到任何文字发布和官方发布的东西,我们现在收到信息就是非常零散的,在各个项目情况就是这样。
邓浩志:现在广州市“四限”齐发(限售,限价,限签,限购),对高端楼盘影响比较大的是“限售”和“限签”,因为政策不允许高价盘销售量太多,每个月签几套之后就不能让卖了,所以造成销售均价的波动。
广州房价涨幅仍难拉回
主持人:关于限定高价项目的价格,对高端项目、豪宅盘影响到底有多大?中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响?
现在的“限价”是高价楼盘有高价楼盘的封顶价,中端楼盘有中端楼盘的限定价格。*近媒体报道称南沙均价不能超过八千八,但其实每个楼盘都有自己的限制价。现在广州市控制房价就是在接下来8个月时间里面,不能让房价均价上涨,还要把“涨过头”的那部分拉回来。但现在广州房价上涨幅度已经超过15%了,如何把这部分拉回来?这不是限价、限签就可以做到的,可能要全部措施一起来,而这在以前是没有的。
主持人:限价之下,开发商应该如何应对?
邓浩志:开发商未来如何做?较大可能就是参考限价区域,比如增城。增城的限价效果好像不错,去年广州房价涨了4%,但增城下跌3%左右。但大家都谈到把装修价格剥离出来的这个问题,甚至有地产大佬在微博中说,更厉害一点,会不会以后把窗户也都拆开卖。
原本市场有购房需求,现在却强行把价格拉下来,所以“黑市”或者其他方面肯定会把价格和价值之间的鸿沟填平。
限价或致一手销售下滑 一二手房价倒挂
主持人:目前在限价的情况下开发商会如何应对,市场会发生什么变化?
邓浩志:限价是不应该的,为什么?市场本身就有供应和需求的关系,供应和需求失衡就会出现问题。尽管官方用很多手段去控制,但如果购买力很旺盛,二手房价都会推高,就出现二手房价比一手更高的奇怪现象。
既然官方控制一手房价不能涨,开发商就会想办法控制,限购等调控方法可以把一手房价大涨的情况暂时缓解,但不增加供应,涨价问题还是会持续。市场上还有需求,大家也愿意接受这样的价格,所以现在没有哪个开发商愿意降价。
大家可以看到五一房地产市场,签约量明显减少,甚至比四月份清明节那几天的签约量更少。对于五一这个小黄金周来说,很大原因就是限价造成的,因为开发商还没有应对措施。
“限价”不能让房价合理 需增加房屋和土地供应
主持人:“限价”的手段是为了让中低收入者买到房子,但现在多份合同等情况实质是否是给他们增加了很多麻烦?
邓浩志:一般房屋装修的费用不能按揭,但现在并非不能按揭,只是按揭时间比较长,但这样交税费会相对少了。所以限价的衍生作用,无论是对开发商还是对消费者都有影响。
不过这个东西不是常规,所以很难说清它的效应。不过,归根到底,想让更多人买到房,让房价合理就应该增加供应量,而这又要回到政府土地供应量层面。一直以来无论是广州还是全国各地,土地供应都没有完成任务,生产量满足不了需求量,就会有房价上涨的结果, “限”只是可能让数据好看些,但它把需求延缓了,但没有真正解决。
主持人:日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右,广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象?
邓浩志:这就是“控制面包价格、不控制面粉价格”,这不符合市场经济规律,这实在不合理。还是回到刚才的问题,从逻辑来说,限制房价上涨过快,是大家的共同责任,不能把所有责任都压在开发商、房地产行业上面,政府也有责任,他们在变相推高房价。但舆论层面,很多不太了解房地产行业的人,都认为高房价是房地产开发商造成的,但我们发现土地价格很高,税费也涨得很快。
市场本身在调节,为什么地价贵,因为很多开发商抢地,为什么房价贵,因为买家有这样的需求,所以归根到底是供应量要跟得上。为什么香港的奶粉现在不能买了?因为这里存在很大商机,进口出来的奶粉一转手就可以卖掉了,所以这本身就是一个商机。这个东西不同,但道理一样,增加供应量,其实政府可以拿到很多税收,增加很多收入。
本文来源:网易房产