买房须知

由于房屋价格在短时间内不断大幅攀升，卖方在利益的驱使下，利用房屋还未过户的机会，通过各种手段进行反悔而恶意违约，从而引起二手房买卖纠纷。那么，二手房买卖合同到底该怎么签？

一、卖房人要求解除合同常见的理由：

1、利用正当的法律手段，根据合同存在的漏洞，要求法院确认房屋买卖合同无效。（1）作为标的物的房屋不具备交易条件；如公房、产权不明晰的房屋、不具备上市交易条件的经济适用房等（2）买房人不具备买房资格；如城市居民购买农村民宅，*出名的画家村房屋买卖纠纷就是这种情况。（3）具有优先购买权的承租人未行使优先购买权。（4）共有人不知情或为获得同意的。（5）抵押房屋出卖，未通知抵押权人的。以上情况，如果买方在签订合同时未引起充分注意，而签订了无效的房屋买卖合同，法院在进行判决时，会根据双方当事人的过错情况，考虑在合同解除的情况下，是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。

2、卖房人以各种手段，造成买房人违约，以达到解除合同的目的。如利用各种理由来拖延或拒收房款，以造成买房人延期付款，在主张其违约。在这种情况下，较好的办法是到公证处办理房款提存。

3、卖房人直接将房屋高价卖给第三人或将房屋以抵债的形式转给第三人并办理房屋过户手续，造成房屋无法交付，合同无法履行。在这种情况下，法院在判决解除房屋买卖合同的同时会根据现在房屋实际评估价格与合同价款的差额，要求卖房人给与赔偿。

二、上海法院关于差价赔偿依据上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照*相类似房屋的市场销售价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同销售价之差确定房屋涨跌损失；（二）无*相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。较后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

签订买卖合同时，不符合这些条件，购买人应慎重。签二手房买卖合同时的注意事项：

1、出卖人必须是房屋的所有权人

非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况，如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的；也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书，仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等，以防被骗。

还有一种情况是房屋的产权人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋，应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益，如付其学费、医疗费等等用途。否则，未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张房屋买卖合同无效。

2、出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格

作为房屋出卖人的产权人，如果签订合同时不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同无效。具体分为以下两种情形：

（1）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，应由其监护人代理实施民事行为，他们不能独立签订房屋买卖合同。

（2）限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

3、出卖房屋时应经产权共有人同意

我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。实践中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的产权证上只登记为一人，难以辨别是否共有产权。购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书加以了解。凡属夫妻共有、家庭共有的房屋在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，买卖行为可能无效。

特别应注意，房改房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。

4、出卖房屋时不得侵犯优先购买权

按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，在同等条件下，承租人有优先购买权。

所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

5、出卖的房屋必须依法取得权属证书

这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见，一是转让未取得权属证书的“期房”，二是转让未取得权属证书的“回迁房”，三是转让违章建筑的房屋。

前两种情况购买人应慎重处理，如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”，而发生纠纷时已经取得，买卖合同有效，如发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。如房价上涨，出卖人恶意不办理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大损失。对第三种违章建筑的房屋不得进行买卖，否则买卖无效。

6、出卖的房屋不应有权利限制

一是设有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，不能擅自交易过户。

房屋所在区域是当事人选择购买的重要因素，房产因市政规划区域调整而变更管辖区域导致当事人产生误解，属于合同法规定的重大误解，购房人可以依法撤销合同。

【基本案情】

2006年5月15日，廖某与某中介公司签订《定金支付及要约发出通知书》及《买卖代理费支付承诺（买方）》，委托中介公司向佛山市区文沙东4街12座601房业主发出购房要约。经过中介公司的介绍，该物业业主陆某与廖某达成一致意见。2006年5月24日，由中介公司及买卖双方签订了《二手房买卖合同》，合同陆某的联系地址为：佛山市禅城区文沙东四街12座601房。合同签订后，廖某通过中介公司向陆某支付了定金10000元及首期款50000元。后由中介公司将买卖双方交易过户的资料提交佛山市禅城区房地产交易所。但受理后交易所通知中介公司该房屋因区县调整，变更了管辖区域，现属南海区，不予办理交易过户手续。廖某不同意继续履行合同，双方因此发生纠纷，诉至法院。

【双方意见】

卖方陆某认为，合同中约定的“市区文沙东路”与房地产证上的记载完全一致，卖方没有隐瞒，由于市政规划、区域调整而将房屋所在街区并入南海区，完全属政府行为，卖方并不知情，也不存在任何过错，因此应当继续履行合同，不同意取消交易，退回房款。买方廖某则认为，其目的是要购买禅城区的房屋，但现在该房屋已不属禅城区管辖，直接影响到落户、小孩入学、就业、房产价值等一系列问题，因此属重大误解，合同应予撤销。

【判决意见】

房屋是与人的生活不可分离的生活资料。当当事人以房屋作为标的物买卖时，房屋的性质是二手房买卖合同的重要内容。房屋所处的区域，对当事人的工作和生活将产生一定影响，是当事人选择房屋的重要方面之一。本案买卖双方在签订合同时均将事实上已变更为南海区的房屋误认为处于禅城区，故应属当事人意思表示错误，应作重大误解处理，根据《合同法》第五十八条的规定，合同应予撤销，卖方退回60000元给买方。

问题一：什么是可撤销合同，需要具备怎样的条件？

本案是关于合同效力的房屋买卖争议，即可撤销合同。

可撤销合同，就是已经生效，但基于某种法定的原因，可能因权利人的请求被法院或仲裁机构撤销的合同。有人将可撤销合同称为“相对无效”的合同，其实，可撤梢合同的效力也是很清楚：在撤销前就是有效合同，撤销后就是自始无效。

合同可撤销是由于当事人意思表示的内容有瑕疵，从公平原则出发法院允许当事人提出变更或撤销。《合同法》第五十四条规定了以下几种情况：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的①。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

关于重大误解的标准，《较高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”

问题二：对地址的误解能否构成合同法上的重大误解？

本案中，廖某将事实上归南海区管辖的房屋误认为属禅城区管辖，使得所购得的房屋与签订合同的目的不相符，即“行为的后果与自己的意思想悖”，而对其在工作和生活等各方面产生重大影响，如果继续履行合同，则将给购买人造成多方面的隐性损失，因此，应当认定为重大误解，买受人可以向法院或仲裁机构申请撤销其与卖方签订的合同。

专家提醒，合同中关键数字需约定好。那么，二手房买卖合同中有哪些具体数字值得引起重视呢？

1.房屋面积与销售价格。

2.从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间。一般可在合同中约定为30天左右。

3.买方交付首付款的时间。一般可在合同中约定为办理过户手续当天交付。

4.办理过户手续到交房之间的时间。一般可在合同中约定的时间间隔为15天左右。

5.物业交割时间。一般可在合同中约定为交房之后的15天左右。

6.房屋尾款金额以及交付时间。如果是毛坯房，一般保留1万元的尾款；而对于装修房，则可保留3万-5万不等。同时需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等，尽量采用数字做细致描述。尾款的交付时间一般可在合同中约定为物业交割当天付清。

7.税费金额与承担方式。一般由买卖双方协商好之后再写入合同。

8.原房主的户口迁出时间。一般可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原房主的户口迁出手续，或者约定在交房之前办妥。

9.违约金比例。对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的万分之五来支付违约金。而对于单方解除合同的情形，一般情况下可约定为总房价的20%。