买房须知

“好房源可直接更名”、“出售期房，开盘价，每平米4000元起，可更名”……一些房屋中介挂出这样的售房信息。

“这都是这些楼盘刚开盘的时候，人家通过内部人拿到的房子。价格肯定比你现在去售楼处问的要便宜，而且没有税费跟着，特别划算。”一家房屋中介的老板这样告诉记者。记者发现，这些房子其实就是卖主跟开发商签订了买房协议，并交了定金，但是还没有签正式的购房合同。卖主们卖的其实不是房子，而是以协议中的价格签订购房合同的资格。

“你看这房子的楼号，在小区里*算是好地段。一般人这个价格买不来这套房子。人家卖主就是赚点差价。就算补上差价，交了中介费，这个价格拿房子你也合适！”房屋中介公司的老板一再劝说记者，仿佛他给记者找了一条没门路又能买到便宜房子的好方法。

卖主解释“可更名”

在一则“可更名，售期房”的广告指引下，记者找到了一个自称出售沈阳市东陵区某套期房的卖主。这套期房所在的楼盘正在建设中。楼盘半年前开始销售，明年年末才能完工交房。这套房子建筑面积为110多平方米，卖主已经签订购房合同，办理了首付和按揭贷款。他告诉记者，他当时的买进价是每平方米3900元，现在要以每平方米4500元的房价对外转让。

卖主告诉记者，因为整套房子属于期房，并经过房管部门的备案，所以更名手续比较麻烦。如果要更名，第1途径就是找开发商，跟开发商搞好关系，申请解除房产买卖合同，然后补上差价，再重新与开发商签订购房合同；第2途径就是由房产中介公司来操作，买卖双方先签订房产转让协议，再将定金打到房产中介公司账号代为保管，约定拿到产权证后再进行房屋过户。

律师点评：“可更名”风险大

“可更名，售期房并非卖主和房屋中介说的那么容易。”处理多年房产领域法律事务的辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙告诉记者，其实很多楼盘都有内部规定，不会轻易在楼房售出房产证办下来之前，为买房者进行更名。

而对于这种卖购房协议的行为，建设部早有规定：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

王乃龙律师分析，之所以有人愿意选择用这种方式购房，是因为楼盘在刚开盘时出售期房的价格一般都会低于市场价。而且，在这种交易中，买房人可以低价购房，卖房人可以避免税费，中介可从买卖双方收取中介费，似乎三方都能从中得到好处。但是，实际上，这种不正规的交易存在很多风险。

在这类房产纠纷中，期房的买方将承受非常大的经济风险，并且买卖双方均存在避税行为。对于期房的买卖，因为*终房屋的交付、权属变更登记、房屋质量等都存在不确定的变故，作为房屋受让方可能会承担很多的风险，但较大风险在于期房没有“房产证”。

而且根据相关法律规定，“房产证”是房屋受让人识别房屋所有权人的重要证明。在“房产证”不明的情况下，另外加上当前国内房地产市场规范还不够完善，违约成本较低，房屋出让人极有可能将房屋出售给多方，从而导致“一房二卖”或“一房多卖”等情形，受让人的利益很难得到保障。

因此，当你看到“售期房，可更名”这类售房广告时，在为价格心动之前，还是先理智地想清楚比较好。