买房须知

[摘要]京二套房贷公积金首付增至7成 贷款额度不再上浮---据了解，今年全年，本市计划归集住房公积金920亿元，其中北京地方689.9亿元，中共核心直属机关分核心6.3亿元，核心国家机关分核心195亿元，北京铁路分核心28.8亿元。如果借款申请人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经公积金管理核心批准后

公积金贷款，二套房首付比例不得低于70%，“首套房”认定从严执行，较低生活费调高一倍多……在“京十九条”落地之后，北京公积金核心昨日晚间率先表示从即日起调整信贷调控政策，并发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》(以下简称“通知”)。政策内容显示，购买二套房申请公积金贷款时，首付比例不低于70%。从*起，本市网签系统将完成升级重新开始工作，而公积金贷款政策也将从这个节点开始按照新政执行。

二套房首付上涨一成

“通知”中称，将严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第2套住房认定标准的通知》(建房号)的规定。从贷款首付款比例方面，第2套住房贷款首付款比例不低于70%。

此前，本市执行的是二套房公积金贷款，首付比例60%的政策。对此，链家地产研究部张旭表示，公积金二套房的首付比例差异化上调，相当于明确了“认房又认贷”的二套房判定标准。同时，上调二套房首付并没有一刀切，对于合理的改善性需求给予一定的保护，仍可按60%首付执行。从当前的需求结构来看，真正影响市场的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“认房又认贷”的二套房认定标准。

首套房已卖二套首付六成

新政策为出售自住房，又购买自住房的改善型需求家庭开了绿灯。对于市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第2套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前北京在二手房贷款时商贷与公积金的借款人的使用比例为6：4，也就是公积金贷款的人群占40%以上，且多以改善型刚性需求人群为主。此次公积金二套房贷款政策的调整，无疑将对这部分购房人群产生较大影响。这类人群大多此前有过贷款记录，如今仍按照60%缴纳首付，对换房人群的影响要比直接购买二套房的人小。

记者注意到，“通知”中没有涉及调整二套房公积金贷款利率的条款。业内人士分析认为，这意味着公积金贷款购买二套房的利率仍为1.1倍。

首套房贷款须“三无”

在“京十九条”正式发布以前，就有消息传闻北京公积金从严执行“认房又认贷”政策。只要名下有房或者有贷款记录，都被判断为要按照购买二套房执行相关首付比例和贷款利率。

在“通知”中，对于利用公积金贷款购买首套房的认定范围进一步从严。通过市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，确定申请人“三无”才被认定为要购买“首套自住住房”。

这就意味着，如果要想享受首套房的利率和首付比例，申请人家庭成员的名下不能有房，也不能提取过公积金，不能贷过款。如果一个家庭此前全款买房，并用名下全款购买的房屋提取过公积金，之后即使再将这套房屋出售，也因为有过公积金提取记录，再购房时也要被认定为二套房。

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公积金今年贷款计划发放400亿元

本报讯北京住房公积金管理核心昨日晚间公布，2012年住房公积金归集使用计划执行情况和2013年住房公积金归集使用计划已经北京住房公积金管理委员会第十三次全体会议审议通过，其中2012年12月底本市已有678.30万人建立住房公积金，今年全年计划发放住房公积金贷款400亿元。

截至2012年12月底，北京地区建立住房公积金单位93813个，职工678.30万人。按照市统计局确认口径，住房公积金覆盖率(即应建尽建率)为98%以上。当年住房公积金缴存职工增加72.70万人，其中，统计局口径以外新增52.92万人。截至2012年12月底，当年归集住房公积金833.92亿元，完成全年归集740亿元计划的112.7%，提取550.50亿元，净增283.42亿元。累计归集住房公积金4471.13亿元，提取2594.30亿元，余额1876.83亿元。

数据显示，2012年当年发放住房公积金贷款81659笔，金额517.19亿元，完成全年发放225亿元计划的229.9%，回收金额122.44亿元，净增394.75亿元。累计发放住房公积金贷款615119笔，金额2168.02亿元，回收金额898.27亿元，余额1269.75亿元。同时，北京住房公积金累计发放政策性贴息11842笔，贴息额度36.89亿元。

据了解，今年全年，本市计划归集住房公积金920亿元，其中北京地方689.9亿元，中共核心直属机关分核心6.3亿元，核心国家机关分核心195亿元，北京铁路分核心28.8亿元。今年计划提取住房公积金600亿元，净增320亿元。

住房公积金贷款计划为全年发放住房公积金贷款400亿元，其中北京地方312.09亿元，中共核心直属机关分核心1.2亿元，核心国家机关分核心84亿元，北京铁路分核心2.71亿元。此外，今年计划回收住房公积金贷款140亿元，净增260亿元。

新闻延伸

亮点一：二套房贷款额度不再上浮

按照此前规定，北京公积金贷款额度较高为80万元，如果《个人信用评估报告》评定为AAA等级，可以上浮30%，达到104万元；如果评定为AA等级，可以上浮15%，贷款额度达到92万元。“通知”中称，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，个人信用等级为AAA级，贷款较高额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款较高额度上浮15%，和此前没有变化。

但借款申请人购买第2套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房，贷款较高额度不再上浮。北京公积金核心相关负责人在答记者问时表示，在贷款额度方面，购买经济适用住房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。

亮点二：超平均收入3倍过半收入需还款

为了避免高收入家庭长期占用贷款资金，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍及以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

“北京市职工月平均工资”这一标准，目前执行的是2011年度职工月平均工资，即4672元。以此计算，3倍即14016元。相关负责人表示，单身借款申请人月收入在14016元及以上，月还款额原则上应不低于7008元；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元及以上，月还款额原则上应不低于14016元。北京公积金核心相关负责人表示，这一标准将根据北京市统计局公布的数据进行调整。

亮点三：月还贷额不低于月缴存额

“通知”中，还对借款申请人的月还款额进行了限定。北京公积金核心相关负责人表示，借款申请人月还款额在不低于贷款月较低还款额的基础上，原则上应不低于其住房公积金月缴存额。如果申请人已婚，其还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。

对于借款申请人的月收入如何确定，相关负责人表示，月收入原则上按公积金月缴存额反推方式确定，比如个人月缴存额为1200元的，按照12%的缴存比例，其月收入则为1万元。而离退休职工则采用单位收入证明方式确定月收入。不过，购买经适房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。

同时，如果借款申请人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经公积金管理核心批准后可以下调月还款额，但不得低于贷款月较低还款额。

亮点四：较低生活费保留款翻一倍

新政策甚至还从人均生活费方面卡紧了贷款额度。根据借款申请人的月收入确定贷款额度，借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。

在新政发布以前，要求公积金贷款额度确定时，以每月保留400元生活费为标准。而这次新政中的“基本生活费标准”调整为每月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。要保留的生活费增加一倍多，意味着可以贷款的额度也会相应降低。

亮点五：贷款购政策房需连续缴存半年

新政中规定，借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

北京公积金核心相关负责人表示，此前本市只需要在贷款前缴存1个月即可，而此次要求连续6个月缴纳，是为了避免出现缴存一两个月的公积金后即申请贷款或通过补缴方式达到缴存要求等情况。记者耿诺

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