买房须知

4月份，上海房贷利率优惠将从9折调至9.5折。

虽然在沪房贷优惠利率减少，但与广州、武汉等城市房贷基准利率上浮相比，其房贷利率仍处于相对较低水平。融360监测数据显示，至今年2月底全国有53家银行支行上调首套房贷款利率，占比9.94%。

银行研究人员认为，今年一些银行房贷利率还有上浮的可能性，可能会适当减少房地产信贷的同时，加大对实体经济的支持力度。另一方面，有金融界高层近日指出，应该对居民储蓄率降低适当引起注意。

对于今年以来一些银行房贷利率的变化，央行副行长潘功胜近期表示，虽然房贷利率略有上升，但从长周期来看仍处于较低水平，商业银行会实行差别化的住房信贷政策。分析人士认为，市场对房地产支持资金有所减少，楼市资金周转速度可能会放缓，而看多楼市的预期，有望逐渐得到降温。

二月房贷平均利率同比上升22.15%

在沪多家银行房贷部门近日表示，从4月1日起各大银行将上调房贷利率，较低优惠从9折上浮到9.5折。

一家大型商业银行工作人员3月27日向记者表示，目前仍有9折利率，但4月后优惠将上调到9.5折。

“节前有些购房者能拿到基准利率就不错了，如果现在能拿到9.5折利率就赶快签。今年房贷利率会怎么走，还真说不清。一些支行房贷指标如果紧张，可能还会再上浮。所以有优惠就早点拿，别再犹豫。”前述在沪商业银行人员如是说。

因买房签约、过户、贷款等有一定周期，对于如何界定调整利率的时间，在沪一家银行工作人员表示，执行时间的节点主要以网签和贷款签约时间为主，申核通过后一般三周左右会发放贷款。

从9折变为9.5折，利息会多支出多少？如果是500万元的纯商业贷款，以30年等额本息还款计算，30年利息将多支出26.8万元。

房贷利率优惠减少，被认为是房贷利率的上涨。而上海房贷利率的上浮，并非个例。

今年2月，中农工建四大国有商业银行在广州的房贷利率，便上浮了10%，光大、民生银行则上浮了20%，个别在广州的银行甚至暂停了房贷业务。有媒体报道，广州目前首套房贷利率，在基准利率的1.05—1.1倍之间。

上调房贷利率的，还有武汉、南京等房地产热点城市。

据融360监测，至1月底在武汉的工行、农行等8家银行的房贷利率，在基准利率上执行上浮15%；而在南京的15家银行分支、分行中，有13家房贷利率在基准利率上浮15%，还有2家上浮了20%。

从全国范围来看，今年名列前茅波房贷利率上浮的势头已经开始显现。

据融360 3月发布的报告，今年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率的1.114倍，较今年1月环比上升0.55%。同比来看，2017年2月首套房贷款平均利率只有4.47%，这意味着目前房贷平均利率较去年同比上升了22.15%。

细分来看，在全国35个城市533家银行中，虽然有469家银行的首套房贷款利率与1月持平，占比87.99%；但目前已经有53家上调了首套房贷款利率，占比9.94%，此外还有34家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。

融360分析师认为，各家银行的贷款额度在新年开始本该充裕，但今年各家银行却纷纷对房贷利率进行上浮，这极有可能意味着接下来银行对房地产贷款额度会继续收紧，暂停发贷的银行数量也可能会有所增加。

“在沪银行4月对房贷利率调整后，预计未来更多银行的支行、分行会对房贷利率进行上浮。”交通银行一等研究员陈冀博士认为。

居民储蓄率降低、杠杆率增加引关注

银行界人士指出，房贷利率优惠减少只是表象，其背后是房地产信贷支持力度的逐渐减弱。

有研究人员认为，通过房贷利率逐渐慢降温，应该是为了平抑市场上过于高昂的市场预期。

在严格预售证管理下，去年以来虽然新房价格涨幅不大，但无论是开发商、*机构还是购房者，市场上看多楼市的预期仍相当强劲。

“很多购房者想了解的信息从过去担心房价会不会降，已经变成在哪里买、买什么产品、能涨多少。”克而瑞分析师认为，过去几年房地产市场的表现，令买家对楼市充满了很高的期待。

值得注意的是，随着居民买房热情的高涨，居民储蓄率出现了下降。有金融界高层在近日对此发表了其自己的看法。

在3月24日的中国发展高层论坛2018经济峰会上，中国工商银行董事长易会满指出，居民储蓄增速在2010年约在16%，而2017年已经下降至7.7%，增速降至历史较低值。

易会满认为，应该高度重视居民储蓄率问题，以防止因居民储蓄率过快下降，而引发的可能的经济、金融风险及连锁效应。

有媒体报道，从2010年到2017年这7年间，居民储蓄存款增长与可支配收入的比率从25.4%下降到12.7%，下降了一半。在储蓄率下降的时候，居民家庭杠杆率却快速提升。2013年到2017年，家庭债务占GDP的比重，由33%升至49%。

另一个与储蓄率相关的，是居民杠杆率。

据苏宁金融研究院今年1月的一份报告，1996年中国居民的杠杆率只有3%，2008年约18%。不过从2008年后，居民杠杆率的增长却相当速度，在短短6年的时间里翻了一倍，达到36.4%。

而至2017年二季度，居民杠杆率已经高达47.4%，较2008年激增了约30个百分点。这与发达经济体60%以上的居民杠杆率水平，已经相差无几。

陈冀向记者表示，今年对房地产的信贷投放肯定会收缩。无论是对房企的开发贷还是居民个人的贷款，都相应会有所减少。不过在楼市去杠杆的同时，将加大对实体经济的支持力度。

对于金融机构去杠杆，恒大经济研究院院长任泽平近日在一份报告中认为，今年包括信托、委托贷款以及资管计划、基金子公司产品等通道业务，将面临大幅下滑；而表外理财、同业存单等影子银行资金来源，也面临收缩。

一家咨询公司研究人员向记者表示，在过去几年房地产调控中，市场逐渐形成了楼市稳定为基调的预期。预计今年不会对开发商进行非常严厉的打击，但却极有可能形成温水煮青蛙的效应。

“随着房贷利率优惠政策减弱，居民购房的成本会增加，在减缓买家入市脚步的同时。”中原地产一位分析师认为，一些房企的资金由此可能会变得紧张。而经过慢慢累积，可能会逐渐形成市场观望的情绪，从而逐渐降低市场看多楼市的预期，以逐渐达到降低居民杠杆率的效果。