买房须知

解除房屋租赁合同首先可以通过双方当事人协商的方式，根据《合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁协议的条件，也可以经过协商后决定解除房屋租赁协议。
如果在没有约定的情况下，当事人也可以解除房屋租赁合同，下面将对这些情况作出说明。
对于租房者来说：
《合同法》第2百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
就是说在租赁房屋出现问题，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行居住时的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》第2百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
也就是说，如果租赁物达到危及承租人的安全或者健康的程度，不管承租人是不是窒息的，承租人都可以单方面解除租赁合同。
对于房东来说：
承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用*的。《合同法》第2百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
遭遇租房合同纠纷，可以协商或者诉讼解决。关键看租赁合同的约定，谁违约谁承担民事责任。及时房屋所在的人民诉讼解决，判决生效后申请强制执行。
　　到人民法院诉讼的步骤：
1、写起诉状，份数为被告人数+1份。身份证复印件一份；被告如果是公司法人等单位，要提交营业执照复印件，公司法定代表人身份证明复印件，组织机构代码复印件个各一份；
2、到被告地人民法院立案，交纳诉讼费。被告如果是公司法人等单位，要提交营业执照复印件，公司法定代表人身份证明复印件，组织机构代码复印件。
3、证据材料复印件，份数为被告人数+1份。
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第2百二十四条 发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第1审人民法院或者与第1审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
　　法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
 如何处理房屋租赁合同效力产生的纠纷？
　　
　　一、房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。
　　1、双方必须达成合意，即租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段。
　　租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段。实践中，一些出租人在出租房屋前书写“此房出租”等字样的做法，应认定为要约邀请。如果承租人表示要承租，而出租人拒绝，此时应认定合同并未成立。
　　2、租赁合同是要式合同，当事人必须订立书面合同。
　　根据我国《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁合同应采取书面合同形式，约定租期、租赁用途、租金、修缮责任等权利义务，并且双方当事人应到房产管理部门备案。所以当事人即使就主要条款达成协议，而没有书面协议，租赁合同亦未成立。
　　但是，《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，如果房屋租赁双方当事人已实际履行合同的，应认定合同已经成立。
　　二、判断房屋租赁合同的效力应根据法律规定的合同生效要件。
　　生效要件是衡量合同是否具有法律效力的标准。我国《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应具备下列条件：
　　1、行为人具有相应的民事行为能力；
　　2、意思表示真实；
　　3、不违反法律或者社会公共利益。
　　三、以下是实践中容易发生争议的房屋租赁合同效力问题。
　　1、登记备案与房屋租赁合同的效力。
　　结论：登记备案并不影响合同的效力。
　　法律依据：较高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
　　《城市房地产管理法》第53条并未规定登记是房屋租赁合同生效或者成立的要件。建设部《城市房屋租赁管理办法》第17条规定：《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
　　可见，经过租赁登记取得《房屋租赁证》只是是租赁行为合法性的证据而已，并非房屋租赁合同成立或生效的要件。事实上，房屋租赁合同登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失，是国家对房屋租赁管理和控制的一种手段，具有很强的行政功能。它与民事行为的效力无关。因此，登记备案与否并不影响房屋租赁合同效力。
　　2、房屋租赁合同的登记是否产生对抗效力?
　　租赁合同的登记不具有对抗第三人的效力。
　　房屋租赁合同登记对抗第三人效力，无非是指经过登记的租赁合同能够对抗房屋买受人或者其他承租人，其实这些对抗力并非登记的效力，而是房屋租赁合同本身具有的。
　　首先，对抗买受人。这就是“买卖不破租赁”规则的效力，没有登记租赁合同亦有此效力。
　　其次，未占有房屋而办理登记的承租人并不能对抗已经占有房屋的承租人。
　　债法原理认为债具有平等性，对于同一物上能够产生两种以上的债务，两者之间不具有对抗效力，而租赁登记备案又不具有物权转移效力，因此，承租人基于占有的事实即可对抗第三人。
　　3、以违法(违章)建筑物或者无产权证房屋为标的物的房屋租赁合同效力
　　建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋、违法建筑等不得出租。事实上，这个规定只是行政规章，根据较高人民法院的相关解释，不应作为人民法院认定合同效力的依据。
　　其实，房屋租赁的权源来自合法占有而不必为所有权。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?显然不是。
　　无产权证的房屋出租是否属于行政违法，以及建筑物是否为违法或违章，都是属于行政管理上的事项，完全没有必要就民事行为作否定的评价。实践中所有权人没有取得产权证的情况很多，但均不影响房屋租赁合同的履行。即使是违章建筑，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，违法建筑物影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政部门责令限期改正，并处以罚款。实践中违章建筑的情况多种多样，违法程度亦有不同，相当部分是可以予以补正的。所以，这类房屋租赁合同不宜以其为违章建筑而一律认定为无效。
　　4、预租合同的效力问题
　　对于在建甚至尚未建造的房屋，不可能签订现房租赁合同，而只能签订附条件的预租合同。私法上以“法无禁止即自由”为原则，而且，根据《合同法》的精神，合同是当事人之间的合意，除有名合同外，当事人不妨签订无名合同或者混合合同。对于无名合同的适用，《合同法》第124条有明确规定，即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律*相类似的规定。”因此，应认定预租合同有效。
（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。 
（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的
3%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。 
（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每月房租标准支付违约金。