买房须知

事件：《中华共和国个人所得税修正案（草案）天津市地方税务局关于个人支付住房公积金贷款利息免征个人所得税有关问题的通知关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见中华共和国个人所得税修正案（草案）》增加规定住房贷款利息和住房租金等与群众生活密切的专项附加扣除。我们认为支持租赁市场是政策大方向，房租抵扣个税在全国率先铺开是有可能的，并有望在实操上积累经验。

　　4）如果试行条件将会很多：除了购房条件、社保条件的外，下文中我们会说明在累进税制下，高收入部分对应的税率更高，因此税收抵扣的的边际效果也更明显。因此若从税收公平的角度看，未来实施细则更有可能采用不同豁免额差异化税率的方式实施，一方面可能采用豁免限额（设定较高抵扣额）的方式，其次也可能根据物业类型、单价等设置差异化税率。

　　5）这将是中国房地产长期机制的一环：虽然措施是为了个贷抵税，但我们认为这将结合房地产整体税制建设（个人财产转让所得税、地产营业税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、房地产税等房地产综合税制），逐步形成房地产长期机制。

　　4． 若不对象、高收入群体受益更显著：

　　若利息全额抵扣，所有购房者都受益，但更利于收入较高人群置业：我们从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果：1、假设采用平滑确认利息的方式（一般还款初期确认的利息费用更高，可能采用递延的方式，实际操作尚待细则）。2、按照月收入在7132元到100000元的范围内测算，其中7132元为上海17年职工平均月薪（上海人社局）；3、假设每月等额偿还，并没有提前还款。4、基准利率采取目前基准利率4.9%测算；5、起征点按照个税修正案草案规定的5000元测算，但由于具体分档标准未知，参数仍按原个税计算方测算；6、按照贷款总额50万元-700万元测算，改善型购房占比较大，贷款额度主要集中在350万-700万。按照以上假设，我们分别考察不同情况下“利息抵扣个税”实施下的减免作用（减免额占月供的比例）。


　　相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高：月收入为上海市平均水平7132元/月的情况下，如贷款总额为150万元，每月减免额占月供的比例为2.9%，月收入为4万元/月的情况下，如贷款总额为500万元，每月减免额占月供比例25%。


　　高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士：如月收入为1万元/月的情况下，贷款总额为250万元，30年减免总额为56.33万元；如月收入为10万元/月的情况下，贷款总额为700万元，30年减免额为277.1万元。


　　相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高：在贷款总额为150万的固定假设下，同样是贷款期限10年，1万月收入的每月减免额为11.5%，10万元的每月减免额为占月供是45%。


　　相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多：如月收入为6万元/月的情况下，贷款总额为150万元时，20年减免总额为25.68万元。

　　无论是按照固定贷款额度测算，还是按照固定期限测算，都可以得到收入更高则减免效果更明显。在贷款额度为150万元的情况下，测算结果发现：1、相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高；2、相同贷款年限情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高；3、相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多；4、高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士。

　　以一套总价500万的房子为例，贷款350万的情况下，月收入为上海平均水平7132元/月的居民，月供18575元，每月房贷利息可抵扣节税108元；月收入为4万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税2213元；月收入为10万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税3984元。

　　5． *建议：


　　房地产利息抵税在国际上行之有年，我们认为此次个税改革，新增的专项附加扣除，对居民合理减负意义重大，尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣，头次列入个税修正案，虽然不是针对房地产，但我们认为这或许是整体房地产税制的一环，客观上这短期对改善性住房需求有明显促进，我们认为若利息全额抵扣，所有购房者都受益，但更利于收入较高人群置业，对房地产板块有积极影响。*方面，我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年*，持续看好板块*机会。在环境偏紧的背景下，我们首推有明显优势的：保利、招蛇、万科；持续新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。