买房须知

在房地产库存居高不下的大背景下，12月初，A股市场上的地产板块突然连续几天井喷上涨。有消息称，房地产股集体爆发的背后是市场盛传的“房贷利息抵税”利好。如果属实，无疑会利好地产行业。

但是这一政策真的会如约落地吗毕竟，完善税前扣除是综合性复杂问题，涉及到了公平、效率等多方面元素。部分地产人士所向往的“为去库存而进行个税改革”或许只是一场镜中花版的狂欢。

增加个人收入或利于楼市去库存

房贷利息抵税，指的是在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，再对扣除后的收入部分课以个人所得税。

这一政策并非没有好处。

中原地产领头分析师张大伟算了一笔账：如按照目前北京正常的收入水平和房贷情况，个人扣除五险一金的家庭收入在2万元左右，如果购买一套房贷在 150-200万元左右的商品房，月供在1万元左右。按照基准利率，如果贷款100万元，每个月的月供在6700元左右，其中约2400元是利息。据此计 算，在目前剔除个税后的纯收入只有6880元，而个税改革后，收入将可以达到9255元。

“目前，中高端房产的购房客群多为中产阶层及财富阶层，其收入较高，因此缴纳的个税也更高，如果年薪达到高*，个税将占到收入的25%。将房贷利息纳入个税扣除范围后，意味着每月实得收入的大幅增加，支付能力也因此得以加强。”亚豪机构市场总监郭毅称。

据业内人士估算，对于普通中低收入者而言若房贷利息可抵扣个税，则可以节省15%-45%房贷利息，从而降低购房资金成本，激活购房*需求。

目前为止，除了个别一线城市之外，地产业复苏的迹象并不明显，整体去库存压力仍然很大。政府将“消化地产库存”视为重要任务，因此，市场对地产前景仍然有所期待，这包括政策性利好(比如房贷利息抵税)，以及预期市场随着利率不断走低而复苏。

对市场影响有限计征改革复杂

但是，国家是否真的会用“房贷利息抵税”的做法刺激楼市1998年亚洲金融危机后，上海市曾制定过为期5年的个人购房退税政策，但那时候缴纳个 税的人群太少，主要集中在外企部分。按照财政部财政科学研究所原所长贾康提供的数据，目前中国缴纳个税的人数只有2800万。并且其中可能大部分已经购买 了房屋，因此出台这项政策对全国楼市而言，刺激作用也可能有限。

虽然今年5月8日，国务院在批转发改委制定的《关于2015年深化经济体制改革核心工作的意见》中，曾提出要研究综合与分类相结合的个税改革方 案，意见特别提到“完善税前扣除”改革。但是，“房贷利息抵税”的传言也只是个税改革中要求“完善税前扣除”中的一个可能。并且，此项涉及的是税制全面改 革问题，而非专门为了刺激楼市采取的“救市措施”。

事实上，目前的个税都是代扣代缴，如果推出“房贷利息抵税”政策，将是一个非常复杂的过程。有专家表示，实行的前提是全方位改革目前的税收体系，并且银行信贷要和整个税务系统挂钩，技术层面上也要进行系统联网，再加上各地方政府情况不同，全面落实存在难度。

所以若想这一政策落地，需付出很高的人力物力成本，而服务的人群可能只是这比例很小的“2800万”。

权衡公平成为考验短期内落地是未知数

由此，“房贷利息抵税”政策也引出了公平性问题。

上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群表示：“房贷利息抵税属于个税中专项扣除，不是普遍性扣除。”再加上，因为高收入能从减税中获得受益更多，所以如何权衡各方并保证公平性将成为很大的考验。

除此之外，此项政策如果落实，在执行上的公平性也是一大问题。

普华永道中国个人税务咨询合伙人张健菁举例称：“比如有没有家庭合并申报，如果房子是家庭里的丈夫和妻子共同买的，那房贷利息抵扣放在谁的名 下？如果一个人有多套房，利息抵扣是不是应该有套数限制？贷款利息税前扣除到底由谁来操作？利息扣除是放在工资薪金里扣除，还是股票红利等其他收入里也可 以扣除？这些都需要全盘考虑，否则容易出问题。”

建立综合与分类相结合的个税制度是大势所趋。有专家称，如何完善税前扣除是一个综合性的问题，不仅仅只有房贷利息，还有很多其他方面的因素需要解决，这涉及到建立一个新的个税机制，以追求公平、高效、合理。