买房须知

A股房地产板块近两日集体狂飙，将一则政策的传闻暴露在了大众的视野之下。

12月1日盘中，地产板块一度涨逾6%，万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金融街(000402.SZ)等9股涨停。紧接着的12月2日，房地产股继续上涨，板块以涨1.28%收盘，万科A、保利地产、金融街继续涨停。其中，万科A收报18.24元，股价创2008年以来新高。

房地产股集体爆发背后，则是市场盛传的“房贷利息抵税”利好政策，即在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，再对扣除后的收入部分课以个人所得税。据《第1财经日报》记者了解，这则传言在地产圈早炸开了锅，人们纷纷计算起政策能带来多少利好。

房贷利息抵税能否像人们期待的那样落地呢?对楼市乃至财税改革又会造成什么影响呢?记者采访了多位专家，对于这一潜在政策的可能性、可行性和利弊进行了全方位解读。

利于楼市去库存

在中国经济持续面临下行压力的背景下，业内此前预计房地产政策有望持续宽松。在众多有利于住房消费的政策中，房贷利息抵税无疑是*直接、*能刺激消费的政策。

研究院智库核心研究总监严跃进对《第1财经日报》记者表示，房贷利息抵税的方法能够降低购房者按揭贷款的成本，这符合目前去库存的导向。

中国房地产协会副会长*此前在公开场合表示，面临目前的库存压力，*有效的去化政策是进行个人所得税的减免，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。

严跃进分析称，在核心提出去库存的政策导向后，房地产相关监管部门其实一直在酝酿新的政策。而大家对于新政策的期望较高，所以当房贷利息抵扣个税的说法出来后，市场的反应会比较积极和热烈。

深圳链家市场研究核心总监肖小平也认为，房贷利息抵税的政策虽然尚未有确切消息，但从具体操作方式来看，并没有太大难度。

以房贷利息抵扣应纳税所得额的简单算法来计算，在深圳购买一套刚需房至少需要300万元，首付90万，贷款210万，20年等额还款，需要支付利息总额约120万元，月均还款额为13743元，其中4993元为利息支出。假设购房者每月应纳税所得额为10000元，则需纳税2500元。如果房贷利息可以在税前抵扣，那么购房者的应纳税所得额为5007元，需要纳税1001.4元。这也就意味着，购房者每月能够节省1498.6元，20年共节省35.97万元，相当于原先利息总支出的30%。

“对于购房者来说，这就是变相降低了购房成本，一旦落实，对于楼市无疑是重大利好。”严跃进表示。

深圳某小型开发商相关负责人也对本报记者表示，房贷利息抵税的政策如能真正推出，肯定能刺激楼市，推动去库存。

公平性问题

在政策层面，房贷利息抵税的传言也并非空穴来风。

早在今年5月份，国务院批转了发改委的《关于2015年深化经济体制改革核心工作的意见意见》)，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸于立法。

《意见》特别提到“完善税前扣除”改革，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。也就是说，房贷利息可以参与“税前扣除”。

西南财经大学财税学院院长刘蓉告诉《第1财经日报》记者，房贷利息抵税是可行的，操作也并不复杂。在当前经济下行的背景下，政府也希望通过这一政策提振楼市，积极拉动房地产市场。恰在个税改革即将推出的背景下，出台这一政策的可能性很大。

一位不愿意透露姓名的税收专家对本报表示，目前讨论房贷利息抵税是否可行，需要从中国税制改革的角度看待，本质上和个税如何定位相关。政府希望在保持税负平稳的前提下，通过税制改革降低间接税比重，增加直接税比重，调整税制结构。还有业内人士称，房贷利息抵税只是个税体制改革的一小部分，应该从全盘改革角度去全方位地考虑。

比如不少学者都注意到了政策的公平性问题。

上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群对记者表示，由于房贷利息抵税属于个税中专项扣除，不是普遍性扣除。有人有房贷利息，有人没有，不同的人的房贷利息又有多有少，因此涉及公平性问题。

普华永道中国个人税务咨询合伙人张健菁告诉记者，美国允许房贷利息抵税，但出于公平性，增加了诸多限制条件。比如房贷金额设立上限，即房贷金额较高不超过100万美元。房贷利息抵扣也只限于两套房。另外，美国对于个人收入高于某个限额后，收入越高获得的房贷利息抵扣额将越少，以此来避免富人享有更大的房贷利息抵扣。

张健菁告诉本报记者，中国若要推出房贷利息抵税，也需要考虑上述细节问题，并结合实际情况，“比如有没有家庭合并申报，如果房子是一个家庭里的丈夫和妻子共同买的，那房贷利息抵扣放在谁的名下?如果一个人有多套房，利息抵扣是不是应该有套数限制?贷款利息税前扣除到底由谁来操作?利息扣除是放在工资薪金里扣除，还是股票红利等其他收入里也可以扣除?这些都需要全盘考虑，否则容易出问题。”

此外，还有人担心政策会对财政形成冲击，让目前增速持续放缓的财政收入更为吃紧。

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇对本报记者表示，房贷利息是个人生活成本的一部分，利息作为个税扣除项目是合理可行的，这会鼓励民众买房。推行这一政策需要在征收管理上下功夫，对地方税收尤其是东部地区的财政收入有一定影响，但由于个税占财政收入比重并不大，因此影响有限。

尽管对楼市有利，也符合个税改革的大方向，但不少业内人士对传言落地的可能性仍有所保留。

一位中型房地产开发商人士在听到这个消息时，第1反应是“不太可能吧”。在他看来，此举力度过猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳楼市已经历了一轮*，任何刺激都会使这个市场再次癫狂、步入不健康的轨道。

上述深圳某小型开发商相关负责人则对本报记者表示，房贷利息抵税相当于个人的“出口退税”，这涉及银行和税务部门之间的协调，想要在短期内实施不太可能。而且，国家落实这项政策需要承担一定的税收损失，各地方政府情况不同，全面落实存在难度。

在严跃进看来，政策的落实取决于两点：一是各级财税部门能否较好地配合，如何进行抵扣，出台相关细则;二是房贷利息抵税，是否能激活房地产市场，其实还存在不确定因素，例如在一线城市，阻碍市场交易的较大因素是高企的首付款和月供压力。

肖小平也认为，即便上述政策落实，对市场的影响也是有限的。整体来看，肯定利好楼市，但要结合政策落实时的市场形势。若恰逢楼市向好，政策出台可能会加剧市场兴奋度;如遇市场冷淡，效果可能会大打折扣。

还有业内人士分析，政策如果落实，更多将利好一二线城市及收入较高的中产阶层，因为较高的人均收入能从减税中受益更多。这在本质上，也牵扯到公平性问题。此外，由于牵扯到财税改革，相关部门理应表现谨慎，政策在短期内出台的可能性不大。