买房须知

3月15日，正是国际消费者权益日，厦门站在当天的《焦点关注》栏目中，邀请到了天衡联合律师事务所合伙人林建兴律师和丹厦房产区域总监张金知，总结购买二手房过程中经常遇到的权益保护问题，为广大购房者支招避免纠纷，并回答了多位网友的在线提问。

林律师表示，二手房交易过程中，“一房二卖”、“无权处分”的情况比较多，而且这个是购房者伤害较大的。无权处分主要包括无权代理、未经共有权人同意而擅自转让房产等等。实践中还存在户口问题、房屋本身的质量缺陷以及周边环境等引起的纠纷。如果购房者没有做事前调查，往往会受到很大的伤害。

如何才能避免房产交易纠纷?林律师表示，一桩合法的买卖，卖方一定要有处分权，只有房屋的所有人或者是所有权人合法授权的代理人，才可以进行处分、对外转让。买方要去购买一套房产的时候，要去核查产权原件、公证书，还要去房产局确认一下房产信息，是否属实、有否他项权利登记。公证书也是一样的，要去公证处去问一下真伪。这些应予齐备的程序就是要在面对信任危机的情况下，较大程度的保护自己。在具体执行层面，首先，签合同的对象应该是产权所有人，其次，较好通过正规的中介，再者，应及时办理过户登记。总体而言，对于保护交易安全方面，法律是有相对完备的制度，会有一些规则去识别应该去保护谁。例如，恶意的“一房二卖”，就有合同签订在先、付款在先、交付使用在先、登记在先等原则进行识别和保护。丹厦房产区域总监张金知也表示，购买二手房较好委托中介办理，像丹厦房产这样在厦门有近80多个门店的中介公司，操作是很规范的，在房产交易前，中介会核查房屋的相关证件，保证房源的真实性、可靠性，切身保障买房人的利益。

天衡联合律师事务所合伙人林建兴

回答网友提问

林建兴律师：“这个情况会好一点，因为有实际交付行为和双方的履行行为，一般都会保护购房者。但各地的司法实践往往不一致，目前厦门是比较保护买家的。但是没有交付行为，想要去强制执行这份合同是比较困难的，往往只是卖方承担拒绝过户的违约责任。以前大量违约的都是这样，在面对大幅上涨的市场，只需要支付相对较低的违约成本就可以获得更大的经济利益。现在司法是随着政策走的，要打击投机行为，所以要保护刚需。这位网友的情况就属于刚需，签订合同后已经实际装修入住，占有使用，合同履行只剩下过户一道程序，则可向法院提起诉讼，要求卖方协助办理过户，强制执行合同约定。”

林建兴律师：“如果有证据证明，他们是亲戚的好友，中介没有提供实质性的服务，诸如代办手续等服务，一般是可以不支付的。中介“如果要买这套房必须得通过他们”的条款是违反市场规则的，这个条款是无效的。但是，如果是恶意地去绕开中介的话，这个费用还是要支付的。”

张金知：“客户找中介机构买房，从咨询到带看都是免费的!假如中介方带你看了很多房子，可是没你满意的也没有购买，是不用交佣金的。如果你购买了中介方提供给你的房源那么是要付中介费的。”

林建兴律师：“除非你跟这个销售有签认购书，如果没有的话也就没有履行依据。像这位网友的情况，是属于购买者没有把握机会，这个不是法律能够解决的。即使确实对你造成了巨大的影响，买不到房了，法律也是没有办法保护到你的。如果之前有签订认购书，就要履行预约合同。”