买房须知

契税是一般是办理房产证时交付的。但《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:“契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定:“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。” 第十一条规定:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续。”

滞纳金的计算是2001年5月1日以后发生的,统一按照《税收征管法》规定,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。一般很少这样的情况,因为你不交契税你是拿不到房产证的，要领取房产证明必须持契税完税证明才可以领取房产证书。

一、契税纳税人及征收范围

契税的纳税人是承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。契税的征收对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。契税的征收范围是国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括土地使用权出售、赠与和交换）；房屋买卖、赠与和交换。

二、契税的税率及计税依据

契税税率为3%，个人购买普通商品住房按销售价格的1.5%征收契税，购买商办楼、单位购买普通商品住房按销售价格的3%征收契税。

凡同时满足以下条件的可以享受优惠政策的普通住房：

（一）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

（二）单套建筑面积在140平方米以下；

（三）实际销售价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

依据计税：1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖其计税依据为销售价格；2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定；3、土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋所有权价格的差额。

《契税暂行条例》规定，对销售价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关按评估价或参照当地市场价格核定。

三、契税征收程序

办理程序：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签定土地、房屋权属转移合同（包括预售合同）的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应到财政局契税征收窗口办理纳税申报，填写“上海市契税纳税申报表”，经征收人员审核后开具“契税缴款书”，在纳税人缴纳税款后核发“上海市契税完税贴花”。

纳税人必须携带的有关材料：

1、纳税人的身份证明（单位应提供营业执照及法人代表身份证明）；

2、土地、房屋权属转移的合同；

3、土地、房屋权属转移发票（预售房提供收据）；

4、在建工程转让还必须提供房地产估价书、建房许可证或批文。

5、征收机关要求纳税人提供的其他有关证件、资料。

四、动拆迁退税抵扣税相关政策：

1、被拆迁人重新承受土地、房屋权属必须在拆迁人取得拆迁证书或相关证明之后。

2、退税应提交的资料：

（1）已交契税完税证（原件及复印件）；

（2）上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）；

（3）购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（4）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（5）拆迁证书或相关拆迁证明；

（6）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（7）填写《契税退还税款申请表》；

（8）征收机关需要的其他凭证。

3、抵扣税应提交的资料：

（1） 上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）；

（2） 购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（3）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（4）拆迁证书或相关拆迁证明；

（5）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（6）征收机关需要的其他凭证。

五、售后公房上市出售退税抵扣税相关政策：

1、新购住房与出售售后公房应在一年之内方可享受契税优惠。

2、退税应提交的资料：

（1）已交契税完税证（原件及复印件）；

（2） 新购住房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（3）上海市公有住房出售合同（原件及复印件）；

（4）上海市公有住房出售收入专用票据（原件）；

（5） 旧公房买卖合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（6）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（7）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（8）填写《契税退还税款申请表》；

（9）征收机关需要的其他凭证。

3、抵扣税应提交的资料：

（1）新购住房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（2）上海市公有住房出售合同（原件及复印件）；

（3）上海市公有住房出售收入专用票据（原件）；

（4）旧公房买卖合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）；

（5）户籍或权籍证明（原件及复印件）；

（6）购房人的身份证明（原件及复印件）；

（7）征收机关需要的其他凭证。

五、有土地使用权出让计税依据

土地使用权出让的销售价格为计税依据。土地使用权出让的销售价格为土地出让费用，土地出让费用包括土地出让金、补偿费、安置费以及国家规定的其他费用。

六、契税征收管理

契税征收管理参照《中华人民共和国税收征收管理办法》的有关规定执行，2001年5月1日以后发生的税收滞纳行为统一按照《税收征管法》规定，按日加收滞纳税收万分之五的滞纳金。

七、办事依据

《关于契税征收管理参照〈中华人民共和国税收征收管理法〉执行的通知》

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》

《关于动拆迁后重新承受土地、房屋权属征免契税问题的通知》

《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》

《关于贯彻执行上海市人民政府印发促进本市住宅产业健康发展若干意见的通知有关税收优惠政策的实施办法》沪地税地（1998）46号。

《关于国有土地使用权出让契税问题的批复》

《关于继承、分析房屋征收契税等问题的批复》

《关于本市对个人购买商品住房按照国家规定征收契税的通知》