买房须知

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100万在天津选择面很大

前段时间米宅团队推出了首付70全能在北京买到什么样的房子的文章，小伙伴们纷纷表示，看看这价格再看看这位置，真的是心头滴血。

现在，我们来看看在天津100全能买到什么样的房子?

好消息是，在天津所有的行政区，都可以买到100万以下的房子！是全款，不是首付！有没有很激动？我们接下来看看天津不同价位二手房的总体供应分布。

选取链家网在售二手房数据进行分析可得（选取链家数据主要是因为数据时效性强，但链家样本可能和总体成交情况存在偏差），100万以下的在售房产占总房产的5.8%，200万以下的房产则可以占到在售总房产的近一半。

刚需在天津上车，实在是比北京容易太多了。

表：在售二手房产价格分布

数据来源：链家地产

数据来源：链家地产

虽然各区都能买到100万以内的房子，但房子跟房子可能大不一样。在和平区，100万的房子画风可能是这样滴：

▲图：劝业场商圈的一间房（10平米）

在滨海新区，画风可能是这样滴：

▲图：滨海新区某海景房

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城六区学区 房

感受完两个极端，下面来一起看看100万低价房的具体情况。

市内六区学 区房

100万可以买到和平区热门小学的学 区房吗？可以的！不过也要看运气。

目前和平区八所名校（天津实验小学、和平中心小学、岳阳道小学、昆明路小学、万全小学、鞍山道小学、耀华小学、第2南开中学小学部），实行“六年一学 位”政策，大大减少了学区 房的供应，超小户型的学区 房在市场上比较抢手。

下面以和平中心小学为例，我们看看100万左右有什么选择。下图是中心小学的学区范围，其中绝大部分小区建筑年代较久，面积也不大。

从单价上看都很高，每平米5-8万元。但由于绝大部分房源都是小户型，总价尚可接受。

本区域最近两年成交情况来看，成交主力户型是10至40平米，对应的总价在100万到250万左右。

预算在100万的话，可以选择1室0厅0卫的拆间。这种拆间多数为公产房，共享厨房和卫生间。

这两年的数据中，兴远里、河北路、河南路、山西路小区均有100万左右的房源成交。

和平区热门小学中心小学的学区均价位列和平之首，除去均价同在7万之上的实验小学、岳阳道小学，其他学区的学区 房购买会相对容易一些。

大家如果预算有限又想购买学 区房，就可以寻找心仪学区对应的老破小，选择面积最小的下手即可，受限于篇幅我们就不一一列举了，下面放上和平区学 区房4月价格地图供大家参考。

值得注意的是，选择小学学区 房的话，还要考虑小学对应的初中，现在和平区实行公办初中划片摇号入学。如果您的孩子成绩特别优秀，能够考入出名私立初中的话，就不用担心要摇号了。

下图是目前的和平区小升初划片。

值得提醒的是，目前北京已经实行了小学多校划片，在教育部多次发文的压力下，天津也有学区政策变动的风险。

如果不是孩子马上面临就学，建议大家谨慎购买老破小学区 房，如果等待时间过久，不排除政策发生变化的风险。

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城六区非学区 房

同时满足自住加学区的话，总价无论如何也在200万以上了，不过如果不考虑学区，只想在市内六区选择交通便利的自住房的话，100万之内还是可以实现的。

我们以南开区为例，看看低总价房源的分布。

南开的二手房均价为3.2万，非学区 房的老旧社区均价大概在2万多，这就意味着100万以内的30来平米的老破小有不少，其中不乏距离地铁站1000米以内，周边配套良好的老破小。

这些老破小在王顶堤、万兴街、嘉陵道街、学府街、长虹街、水上公园街等等都有分布。从我们下图举例的房源中大家可以了解下这些老破小的位置和风貌。

南开的二手房均价仅次于和平（5.1万）、河西（3.5万），也就是说，在均价为2.5万左右的河东、河北和红桥，选择就更多了，面积也可以增加到四五十平米，基本满足一个小家庭的居住需求了。

▲图：市内六区二手房均价

从这里可以看出天津买房和北京买房有很大的不同，在北京，总价200万以内的房子都远在天边了，在天津，只要你不要求房子新，不怕面积小，市中心的便宜房子随便挑。

天津不是没有贵的房子，但是在同一地段，高端楼盘和低端楼盘的差价要比北京大的多。

为什么会有这种差别？这说明相对于人口，北京的土地供应严重短缺，本来面对中低收入群体的居住品质较差的房子价格被人为提高了，而天津的土地供应较为充足，只有面向高收入群体的居住品质较佳的房子才能卖上高价。

因此在天津，和选地段同样重要的是选你的邻居，高品质楼盘的保值能力要好于老旧住宅（不考虑学区）。

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郊区新盘

很多北漂来津购房还是偏好新房，因此，我们核心介绍一下低总价的新房。

低总价的新房主要分布在远郊区和滨海新区，以及部分区域的商 住房。

不得不说，虽然各区都能买到100万的房子，但即使在远郊区，100万的预算也无法买到区内核心位置的新楼盘。好在，虽然低总价的房子总有这样或那样的短板，也并不是全无亮点。且听米宅慢慢分析。

1、宝坻京津新城

宝坻京津新城早就出过名了，只是是作为鬼城出的名。

2003年，潮汕出名商人朱孟依以78元/平方米的土地成本价拿到天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地。朱孟依当时的设想是在这片土地上盖起上千座别墅、900个房间的五☆级酒店、温泉城和双语学校，耗资200-300亿。

这块看似白送的土地却让朱孟依深陷其中，甚至一蹶不起。项目销售一直不见起色，销售额至今仅约20亿元，这片广袤土地上至今人烟少有。

不过，随着京滨城际的开工建设，宝坻京津新城又看到了新的希望。

京滨城际是连接北京与天津滨海新区之间的城际快速铁路，也是京津城际之后第2条连接京津的高铁线路，工期为4年。

建成后，北京至滨海新区通达时间约57分钟。宝坻至北京约18分钟，到天津机场约32分钟，到滨海新区约39分钟。

京滨城际天津段全线设宝坻南、京津新城、北部新区、滨海机场和滨海等5座车站。

京津新城的代表楼盘有实地海棠雅著、恒大花溪小镇、鸿坤原乡小镇、远大城等等，均价在8000-9500之间，价格比武清便宜不少。

不过遗憾的是，这些楼盘虽然离高铁不算远，但并不是武清部分高铁盘步行可至的情况，目前的新盘大多数离高铁站3-5公里。但是100万可以买到全新小两居仍算不错的选择。

代表楼盘：实地海棠雅著

均价9500元/平米，在售户型85-105平米。总占地面积26.4万平米，绿化率40%以上，容积率1.3。项目北邻高铁南站，南接津蓟高速温泉城出口，东侧紧邻即将开馆的的玉石博物馆，东南侧为大学城。

天津恒大花溪小镇：毛坯，高层均价9000元/平米，户型建筑面积为87-110平米2-3室。洋房均价12000元/平米，户型为建筑面积96-158平米，7层到顶，1梯2户。项目位于北京东京津生态新城（津蓟高速九园线出口宝白路东）

2、团泊湖和东丽湖

团泊湖和东丽湖都是天津市的主要别墅产出地之一（另两个是武清下朱庄和滨海生态城）。

别墅聚集区往往意味着低廉的地价，所以这两个地区的普通住宅也成了全天津的价格洼地。

从地名可知，团泊湖和东丽湖都坐拥湖泊资源，有良好的生态环境。我们之前专门介绍过团泊，此处就不再赘述，下面讲讲东丽湖。

东丽湖是天津市八大旅游景区和七大自然保护区之一，从地理位置来看，东丽湖位于天津市东部，距市中心约27公里，距滨海新区约36公里。

东丽湖的尴尬在于，无论是到市区还是到滨海新区距离都很远，从天津站出发乘坐公交车到东丽湖附近，大约需要1.5~2个小时的时间。

而且东丽湖的配套设施很不健全，比如区内缺乏大型医疗机构，地铁仍然在规划阶段。

天津市地产界曾有评论称，如果不是因为入驻的都是大房企，东丽湖板块将会成为一个超级烂尾大盘。

从米宅的角度来看，目前团泊和东丽湖的房价差不多，从区位上看，离天津市区更近一些的团泊更胜一筹，东丽的优势则在于东丽目前有一定的产业基础。

但由于交通条件的限制，团泊和东丽湖都不是北漂自住的理想选择，更适合工作在附近的居民购买。

楼盘代表：东丽湖万科城

高层8、9号楼均价10500元/平米。主力户型建筑面积85-95平米2室，26层到顶，2梯4户。项目地址位于东丽东丽湖路转东丽之光大道。

代表楼盘：天津华侨城天鹅堡

价格待定，周边均价12500元/平米，主力户型：二居(建面89㎡)二居(建面96㎡)三居(建面109㎡)，项目地址：东丽东丽湖路以西，东丽之光大道以南，开发商为天津华侨城实业有限公司。

3、滨海新区低价新盘

滨海新区整体房价要比天津市区低很多，100万的预算在新区有众多选择。

老城区可以买到满足基本居住需求的学区 房（四十平米左右），偏远的地方还有大量的便宜新盘。这些新盘主要分布在塘沽湾、滨海高新区、临港经济区、中新生态城旅游区等等。

我们之前写过一篇滨海新区购房总纲领，出于种种原因，这些低价楼盘绝大部分并不在我们写过的购房总纲领的推荐购房范围之内，比如塘沽湾的配套匮乏且层次较低，高新区的好区域（滨海站周边）价格超过100万，在100万以内的又过于偏远，临港经济区的居住环境较差（工业污染）等等。少有的亮点在于中新生态城旅游区。

生态城旅游区大概是全天津市所有低价楼盘中少有同时满足地铁在建（两年内开通），居住环境佳，综合配套水平不错的区域了。

我们之前提到过，生态城是由新加坡和中国政府共同规划，基于 新加坡的理念，生态城全区域都要满足一系列绿色环保指标，并且会保证所有居民有便捷的公共出行方式和配套服务设施。

目前生态城旅游区北部的价格较低，一是因为离已经较为成熟的生态城起步区较远，二是现在楼盘周边的主要配套设施都处于 正在开发的状态，人气不足。

地铁在建，医科大学医院在建，商业在建，大学园区在建，写字楼在建，当然楼盘本身也在建。不过当前的大工地建成以后可能就是另一番光景了。

值得一提的是，旅游区北部的新盘是海景房，小区内部就有沙滩。

楼盘代表：力高 阳光海岸

均价10500元/平米，高层户型88-136平米，精装交房。力高 阳光海岸项目位于天津滨海旅游区海域范围内，东临天津 渔港、南临渤海、西邻航母主题公园、北至海滨大道，拥有航北路、渔航路、滨海高速等多条城市快速路。

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商 住楼

100万商 住也有很多选择，但我们直接亮明态度，慎选。

商 住楼虽然价格有竞争优势，但较大的Bug是大部分商 住无法落户，也就没法享受天津人才落户政策红利。天津也有少部分可以落户的商 住，但需要认真甄选，小心入坑。

同时，天津总体的情况是商业供应严重过剩，尤其是滨海新区，在响螺湾有不少建的高大上的商业综合体打着免租金的旗号招商。

商 住楼用于办公，租不上价，用于住宅，物业水电的费用又较高，在天津总体房租水平较低的情况下这些费用会占不小的比例，跟普通住宅相比处于劣势。

从实际的销售来看，相当多的商 住项目去化缓慢。

如果投资商 住楼，优选能落户可自住的商 住，其次要看是否有稳定的高额租金回报。

较后总结，不管是市区老破小，还是偏远的新盘，对北漂来说，100万在天津还有相当多的选择，首付几十万就可以轻松上车，这才是最重要最值得庆幸的。