买房须知

“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。

【案例二：二手房的房屋维修基金不用过户】

*近，一位邓小姐询问记者，“我打算购买一套二手房，正打算办理过户手续。除了房产过户外，还需要办理水、电、气及通讯网络的过户。但是不知道房屋的公共维修基金需不需要过户。购买二手房，需要过户房屋的公共维修基金吗?在什么样的情况下可以使用房屋维修基金?”

记者房屋公共维修基金过户问题咨询了相关房地产咨询公司周经理，他表示，大部分二手房购买者在房屋公共维修基金的认识上存在误区，认为房屋公关维修基金同水、电、气等一样，需要更名过户才能正常使用，购买二手房应该办理房屋公关维修基金过户手续。只有过户了该物业的房屋公关维修基金才属于自己。

周经理认为，物业维修基金是跟房子的，存折上写的只是房号而非人名。只要上手业主交纳了物业维修基金，物业维修基金过不过户都没有问题。而在二手房交易的实际操作当中，物业维修基金过户不过户问题不大。

关于在什么样的情况下可以使用房屋维修基金的问题，周经理告诉记者，房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。

记者查阅了相关资料，公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

另外，记者就公共维修基金如何提取使用的问题咨询了武汉市房地局，物管处负责人表示，小区内所有业主按照规定交齐公共维修金，是动用公共维修金的必要条件。物业维修基金是统一放在有关管理机构进行统一使用，并非业主一人有权动用。

根据《武汉市商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》第四条，动用商品房住宅专项维修基金必需满足的条件有两个：一是该住宅区业主大会成立，业主委员会组织机构健全;第2是，该住宅区已开立专项维修资金来源账户，其中开发建设单位或业主应缴存的商品住宅专项维修资金已足额缴存。

【案例三：交了房屋维修基金却无记录】

向开发商交了房屋维修基金，对方却未转入房产专用账户。因养房钱不知下落，房屋维修遭搁浅——12户业主好郁闷。

早在2010年，汉口汉西某小区的监控坏了，且存在屋面和外墙漏水问题。按规定，小区公共设施和共用部位维修可申请使用房屋维修基金。于是，应广大业主要求，物业公司依照相关程序，向市住房保障和房产管理局申请使用房屋维修基金解决上述问题。但根据该局反馈的信息，这一小区包括门面和车库在内共192户业主，维修基金专用账户中查不到其中56户业主的名字，意味着这些业主应该缴纳的房屋维修基金并未交到房管部门。

当时，因为56户业主“未交房屋维修基金”，导致小区更换监控系统困难，物业只得提醒广大业主增强安全防范意识。同时，小区房屋维修一事被搁浅。

相关负责人介绍，针对维修基金专用账户查不到这56户业主名字的情况，考虑到小区房屋维修事宜迫在眉睫，市房管局便要求物业公司先将这部分未交维修基金的业主应分摊的维修费用收上来，并将其交到维修基金专用账户，该局才能相应下拨维修费用。

“但是，在物业工作人员逐一询问的过程中，除一户业主承认未交房屋维修基金外，其余55户均称他们在收房时就已向开发商交了房屋维修基金。所以，他们不愿再承担分摊的维修费用，导致小区公共设施和共用部位的维修难以进行。”参与这一事件的沈经理告诉记者，“其中，有12户业主还出示了开发商开具的维修基金缴费收据。作为物业服务企业，我们无执法权，既无权向开发商追缴房屋维修基金，也不能强行要这部分业主承担维修分摊的费用。”

在记者采访中，沈经理提供了12户业主缴交房屋维修基金的收据。从2002年到2003年，这12户业主陆陆续续交了金额不等的房屋维修基金。其中，业主彭某为车库和门面共交了9109元维修基金；程某和张某均交了包括办证费和维修基金在内的1.2万余元。

沈经理说，55户中的大部分业主称，他们房屋的“三证”齐全就证明购房该交的税费都交清了。如果没有交房屋维修基金，怎么能拿到“三证”？他们认为，房屋维修基金当时由开发商代收，开发商没有将这笔钱交到管理部门，管理部门也没有对开发商进行有效监管，作为购房者自然很无奈，也颇为抱屈。“养房钱不知下落，业主普遍忧心。”

【房管部门建议业主申请立案】

记者在采访中了解到，2010年，针对这一小区部分业主遭遇的维修基金账户上查不到他们名字的尴尬，相关机构负责人曾明确指出，12户业主有向开发商交了房屋维修基金的凭证，而开发商又未将这笔钱交入专用账户，属开发商违法侵占行为。蒋副局长承诺，该局将负责向开发商追缴，待追缴到位后，会返还业主前期所分摊的维修费用。

那么，该小区房屋维修基金追缴工作进展如何呢？“我们原来与公安经侦部门联系过追缴事宜，但因种种原因，对方未予立案。作为行政部门，我们该下的措施都下到位了，这几年也确实追缴了一部分房屋维修基金。无奈没有强制措施，导致整体追缴工作尤为困难。”相关办事机构人员建议这12户手持缴费凭证的业主将书面报告材料交到该局办公室，该局将据此商讨相关处理办法，“同时，我建议业主们联合起来，搜齐相关证据，向公安机关申请立案。”

部分业主认为“三证”齐全就证明购房该交的税费都交清了，其实这并不表示他们当时就一定交了房屋维修基金或所交的房屋维修基金进了房管部门专用账户，因为没有法律法规规定，缴交房屋维修资金是办理房产证的前置条件，所以当时房管部门没有把这个关。后来针对现实中出现的一些具体问题，房管部门决定将房屋维修基金的缴交作为办证的前置条件，“在办理房产证和过户手续时，实行部门联动机制，对未交房屋维修基金的一律不办理发证和过户手续。现在不会再出现这一小区这种情况了。”

【房屋维修基金科普】

房屋维修资金是干啥的？如何使用？近期网曾经做过网友调查进行调查。结果显示，374位受访者参与的调查中，有51.2%的网友表示，不知道房屋维修资金是干啥的以及如何使用，有21.2%的受访者认为，“一般情况下使用房屋维修资金需要三分之二业主同意，很难做到”。而随机问了问身边的亲友，居然很多人都一脸茫然的说：“啥是房屋维修基金？”

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。

房屋维修基金比例如何缴纳?

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”

根据相关规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。