买房须知

“当前地产代理业难熬，特别是二手代理已经萎缩了50%以上。”该业内人士颇为无奈地告诉记者。在行业举步维艰时，美联物业、满堂红退沪，合富辉煌“缩骨”，世联转向集成服务商，易居联姻电商…进入下半场的房地产已无缘大逆转，对于行业巨头来说，适时谋变或许才是突围之道。

“当前地产代理业难熬，特别是二手代理已经萎缩了50%以上。”中原地产相关负责人在与记者交谈时，语气颇为无奈。

的确，在严厉的调控下，不仅市场销售欠佳直接影响营业额，行业巨头业绩难言好看，作为房地产中更下游的产业，地产代理企业与开发商方面的佣金问题也让其压力重重。

而在举步维艰的环境中，美联物业、满堂红退沪，合富辉煌“缩骨”，世联淡出二手转向集成服务商，易居收购中信房联姻电商……代理巨头们纷纷调整步伐，甚至改变模式。

俗语云，“变则通，通则达”。进入下半场的房地产已无缘大逆转，在巨大的市场压力和激烈的行业竞争中，适时战略转型或许才是行业的突围之道。

地产代理集体入冬

“在地产调控深化的背景之下，代理公司经营情况直观地反映了新房市场的情况，也间接折射出开发商的境况。”面对下行的市场和亏损的业绩，世联地产无奈言之。

回首过去不久的2011年，数据显示，全国65个核心城市2011年新建商品住宅销售套数同比下跌14.39%、销售面积同比下跌19.26%，9成核心城市销售量下跌。

首当其冲，楼市的凉风在地产代理行业掀起一场寒流，几大代理行下滑的业绩便是较好证明。

日前，世联地产发布的公司年报显示，2011年世联地产共实现净利润1.57亿元，同比下滑35%。同时其主营的一手代理业务2011年实现收入16.6亿元，同比上升30.2%，但归属于上市公司股东净利润1.57亿元较上年的2.4亿元下滑了35%。

新近挺进华南市场的易居中国虽然合并中信房，士气不小，但业绩上并不好看，2011年易居排第1季度净亏损50万美元，第2季度净亏损600万美元，第三季度净亏损4.256亿美元，2011第四季度更是净亏损3200万美元，并同比转亏。

而截至2011年12月31日，易居在中国8座城市设的地产中介店数量也从去年的133家骤减至92家。

同样收缩“裤袋”的还有核心布局广州的行业巨头合富辉煌。根据其日前公布的年报显示，2011年合富辉煌集团净利润较去年下降21.6%左右至1.34亿港元。

“合富辉煌去年大幅收缩了投入，关闭了很多营业不好的店铺。”广州经纬行项目发展研究部经理朱欣苑在接受网易房产采访时也指出。

合富辉煌30%以上的业务集中在广州地区，而其信访代理和经纪业务占了集团总业务的90%以上。相比之下，世联代理和经纪的业务占比仅为71%，另顾问咨询业务占了29%；易居前者占比则为41%，顾问和信息服务业务占比达61%。

“合富辉煌的业务集中性太强，不好之处就是依赖性过大。如果广州市场繁华，企业*不错，但如果市场销售不好，像去年广州就只有约553万平方米的销售，这样(企业业绩)受客户销售放缓的影响就极大。”朱欣苑谈到。

实际上，除上述企业外，近一年来美联物业、满堂红集团先后宣布退出上海二手房中介业务，国际房地产顾问公司戴德梁行也传出因亏损而挂牌出售，而更明显的则是市面上愈演愈烈的中介“关门潮”。

“当前的代理业很难熬。”中原地产项目部经理黄韬接受网易房产采访时便如此坦言。

据其透露，目前二手代理市场的萎缩更厉害，大概已经萎缩了50%以上。如果没有一手代理，状况将会更惨。

代理巨头率先求变

俗语云，“穷则变，变则通，通则达”，在低迷的市道下，代理行业也不得不开始谋求突围之路。不仅满堂红等企业以退出的方式调整二手市场的成本，近日，世联在公布年报时也又一次表现出淡出二手市场，转而集成服务商的意图。

实际上，在世联的观念中，由单纯的基本住宅服务，转向于资本服务才是发展之道。

世联董事总经理周晓华就曾指出，在人口红利减弱、城市化增速放缓等各种因素下，附加值行业将面临巨大压力，而资产周期性变动，对资产*、变现、管理服务的专业性要求将越来越高，同时房地产的金融本质将进一步显现。房地产资产服务和房地产金融服务市场，提供一体化集成服务将更符合发展趋势。

与转换服务方向的变法不同，在易居中国眼中，房地产全产业链的整合或许才是房地产调控下服务机构的发展趋势。

4月23日，易居(中国)控股有限公司宣布与中国房产信息集团(CRIC)正式完成合并，这意味着合并后的易居将成为目前市面上，少有具有线上、线下资源和渠道并能提供全产业链解决方案的房地产综合服务商。

“易居大量投入电商，其实更多是出于战略方面的考虑，*直接倒不是受市场影响。”朱欣苑解析道。

但其也指出，高房价时代的代理行业将更依赖销售能力，易居通过并购进行大规模连锁，一方面可以拓展市场触角的广度，另一方面也可以形成自己的房地产研究与分析机构，提供专业精细化服务。

然而在黄韬看来，几大行业巨头在经营模式上谋求改变其实也是正常反映。

“在业务普遍下滑的市场环境下，大家都会‘求变’来保证经营。”黄韬指出。

行业后市难言乐观

自去年楼市销售大幅下滑以来，业内人不止一次用“低迷”来描述地产代理行业，但用“难熬”来描述行业现状的黄韬仍然指出，行业的确有困难的一面，但也有好的一面。

“以中原地产为例，现在很多二手业务员都直接去联系一手买家，搞一二手联动，这样的成效还是非常显著的，中原地产这一个月的营业额就达1500多万，创下了历史新高。”

即使如此，黄韬仍不无遗憾地向网易房产坦言，这也是表面上看起来不错，一手盘实际收佣慢，收佣难。佣金结算其实也是整个行业的一个难题。

对此，陈劲松也曾大吐苦水道，虽然银行按揭放款的速度已经有所加快，但开发商依旧拖延支付代理佣金。越大的开发商，往往结算时间越长。

对于后市判断，世联地产更是不甚乐观，预计今年将延续2011年的态势，不可能出现市场大逆转，房市进入“下半场”。同时，受结算缓慢及顾问业务收入下滑因素影响，2011年一季度世联还将亏损2000万至2500万元。

实际上，当前形势或许尚未到应该乐观的时候。朱欣苑也向网易房产坦言，就目前的楼市状况看，代理行业不会很好到哪里去，但会比去年好过一点。

“另外，随着行业间竞争的加剧，以往过度集中、一家独大的情形都也都会有所得改变。”朱欣苑指出。