买房须知

在商品房买卖过程中，开发商往往因为各种原因晚于房屋买卖合同约定的时间交房，对很多购房者造成影响，双方往往会就责任划分、赔偿金额等诉诸法院。7月23日，记者从江西豫章律师事务所了解到，在2017年1月1日以来南昌市各级法院判决的“房产开发商逾期交房违约金纠纷”类案件中，过高的赔偿请求往往难以获得支持。

市政工程影响 开发商容易免责

根据裁判文书网公开数据，自2017年1月1日到2018年4月7日，南昌市占本省审理的“房产开发商逾期交房违约金纠纷”类案件的裁判文书达23.5%，共计195件。其中，法院支持购房者赔偿请求的有160件，驳回赔偿请求的有35件。

在开发商免于承担逾期交房违约责任的这35起案件中，免责原因多是修建市政工程导致开发商逾期交房，共计29起。另外6起的原因为：购房者认为开发商交付的房屋存在质量问题拒绝收房，但该问题不属于双方合同约定的不符合交付条件的范畴；开发商通过专递或邮件通知购房者收房，因购房者改变地址或联系方式导致无法通知。

对此，江西豫章律师事务所律师汪义胜认为，市政工程施工导致延期交房并非由开发商能控制的因素所致。如若开发商在延期交房过程中积极履行协调、督促相关单位加快工程进度等职责，那么开发商虽然存在逾期交房的情形，却并不构成违约，购房者请求开发商赔偿违约金的主张，法院不予支持。

“但是，如果是天气、气候以及当地政府每年对中、高考期间的施工行为进行短期管制的行为，皆完全可以预见，故不构成不可抗力。开发商由此主张免予赔偿违约金，法院也不会支持。”汪义胜说。

法院判决降低违约金

2015年2月27日，南昌市民应某与一家房产开发商签订了《商品房买卖合同》，合同中明确约定：开发商应在2016年10月30日前将验收合格的商品房交付应某使用，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，如果买受人要求继续履行合同，则以较后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人要按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。

应某在合同约定的期限内支付了全部购房款847399元，然而开发商直到2017年4月30日才正式交付房屋。显然，开发商应承担逾期六个月交房的违约责任。应某遂向法院起诉，提出开发商应支付违约金84740元的诉讼请求，但经过法院较后判决，应某仅获赔违约金15338元。

在合同中已经明确约定了违约金的计算方式，那为什么法院却未按照约定判决？逾期交房的违约金又到底应该如何计算？

汪义胜表示，南昌市受理的“房产开发商逾期交房违约金纠纷”案件中，购房者与房产开发商均签订了《商品房买卖合同》，对开发商逾期交房违约金计算方式做出了明确约定。因此，法院在确定逾期交房违约金数额时，首先应以约定数额为参考。

然而，当购房者与开发商约定的违约金过高或过低时，法官会出于公平原则，综合购房者的实际损失等因素，利用手中的自由裁量权酌情调整违约金的数额。

“按日赔偿万分之一”成主流

统计显示，2017年1月1日以来，南昌市各级法院共对111起案件中的违约金计算方式做出“降低”调整。其中，按日赔偿万分之十、万分之五、万分之三调整为万分之一的案件分别为9起、69起、32起。

对此，汪义胜介绍，法院的判决表面上给人感觉是维护开发商的利益，减少开发商的损失，但实际上不是。因为《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条明确指出：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

“按日赔偿万分之一，之所以会被南昌法院普遍采纳，是因为它与银行同期贷款利率比较接近，并参照市场租房价格，比较符合购房者实际损失。”汪义胜表示，当开发商提出合同约定的违约金过高时，法院就会根据上述原则酌情降低。

汪义胜建议，消费者签订《商品房买卖合同》时要多留个心眼，看清违约金的计算方式。“一旦出现高额的违约金，很有可能只是开发商的销售伎俩，成为一个‘美丽的陷阱’。”