作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
杭州孙女士花费一辈子的积蓄,给女儿在滨江锦绣江南买了一套115平方米左右的房子,准备用作婚房。没想到216万余元的房款全部付清,且三证全部到手后,才发现原房东将房子出租给别人,租期20年。
昨天下午,随着官司一审第2次开庭审理,事情的来龙去脉也逐渐清晰。不过,包括孙女士、原房东、房产中介和租客刘某在内,涉及官司的四方都要求法院将事情移交警方处理。
原告孙女士要求法院确认房屋转让有效,并让租客刘某腾空房子,并指责租客刘某以假租约谋取高利贷非法利益;租客刘某则要求法院判决房屋转让无效,除了“买卖不破租赁(即房屋租赁者有优先购买权)”原则外,受原房东委托的卖房者本身就是涉案房产被抵押的债权人,其卖房本身就为法律所禁止。
如果涉案房屋出租20年是否为变相掩盖高利贷没有查清,法院就直接下判的话将面临两难的局面。
涉案房产既在抵押期又在租期
29日下午,租客刘某头次出现在法庭上。
现在基本清楚的是,房子早在2011年5月13日抵押给了浙江一家担保公司,抵押款200万元。1年后抵押要到期了,原房东还不出钱,就找了中间人王某,向他借了190万元,保住了这套房子。
随后,原房东又向王某借钱,并将房子抵押给了王某,为期3个月。2012年5月15日,两人还通过公证的形式约定,如果3个月之后还不上钱,房子就任凭王某处置。
2012年7月底,孙女士通过卓家房产中介,看中了这套房产。房子是原房东委托王某卖的,王某手里有经过公证的原房东卖房委托书,加上房价比市价低不少,孙女士一方用了不到一个月时间,就全额支付了216.7万元房款(198万元房款+18万余元税费)。
2012年8月6日下午4点多,吴小姐和男友从中介手里拿到“三证”。两小时后,中介又通知说,房子搬不进去了,因为原房东与他人有20年的租约,门锁已经被租客刘某换掉了。
原房东与租客之间存在高利贷关系
原房东没有聘请律师,他以前是个身家上千万的老板,由于生意失败,债务缠身。他说自己迫不得已才借高利贷。
原房东说,2012年3月至5月,他先后向刘某借了90万元的高利贷,期间归还了60万元的本息,到2012年6月,租客刘某要求本息再还94.5万元,催款函中提到,欠款本息按照月利率5%收取逾期利息。
“超过银行利息4倍标准的就属于非法高利贷。”孙女士一方律师和原房东都指出,收取月息5%已经属于高利贷。
原房东提到,他与租客刘某的租赁协议前后有四份,都是在被追高利贷的情况下,迫不得已签下的。从2012年3月起,每月付了18%的高利贷利息 后再重新打印一遍租赁协议,填上新日期后又将前一遍租赁协议撕掉。到后来刘某知道王某受原房东委托要卖房后,又将租赁协议重写,并将日期重新提到2012 年3月。
租客的律师则表示有40万元“租金”的银行转账凭证,以及原房东的收条,说明房子的确是从原房中手头租来的。
涉案四方都要求警方介入
租客刘某的律师昨天下午也头次提到先中止民事审理,先由警方介入。而官司第1次开打前,孙女士一方和原房东以及中介都强烈要求先将事情移交警方,不过警方以“民事纠纷”为由,建议大家走法律途径。
刘某一方认为,他们也是无辜的受害者,刘某律师还表示他们可能将另行起诉孙女士一方及原房东。
刘某的律师认为,原房东委托王某的卖房行为属于“流押”[“流押”是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时,债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定],而物权法和担保法都禁止流押行为。
刘某一方还特别强调,他们的租赁合同合法有效,而且按照法律规定,刘某这套房屋享有同等条件的优先购买权,但原房东委托别人卖房子的时候完全没有通知他们。
昨天下午,法院经过两个多小时的审理后(此前的2012年10月26日从当天下午2点审到晚上9点半),法官表示将择日对本案作出一审判决。