买房须知

央妈一出手，便知有没有！

临近春节，央行又给广大购房者送了一份大礼。2016年2月2日，央行银监会下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭头次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点...这意味着在大部分不限购的城市居民的头次置业贷款较低首付比例为20%，进一步降低了购房门槛。

说政策

1、向下浮动5个百分点？

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭头次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上较低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，较低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2、分类指导，因地施策

在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的较低首付款比例。

3、因人而异，综合而定

银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的较低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

4、加强住房金融宏观审慎管理

加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款较低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

专家评

*回复新政

中原地产领头分析师张大伟分析认为：首先：房地产政策再松绑，首付调整，相比之前的非限购城市25%，再次调整到可下浮5%，对二套购房者贷款未结清的再次购买首付比例降低到30%。这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。其次：但从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款的压力增加。

北京房协秘书长陈志：目前很多城市商贷首付比例已经降至两成了，因此该政策算不得新政。他认为，单一的降息降准降门槛的方式对于库存去化显然是不够的，政策的经济效益也会逐渐下降，但我们却可以从多次的降息降准中看出央行对房地产的重视，它的爱应该的和帮助地方政府如何去化库存的问题相结合。

民生银行领头研究员温彬：此时央行出台此政策，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

交通银行金研核心一等研究员陈冀：“这个杠杆得分部门来看。对于购房的居民来说是加了个人的杠杆。”陈冀认为，对于银行来说，保持合理的信贷增速，资产负债结构变化不大，则银行业杠杆基本不变。对于一些房地产企业来说，就不确定了。有可能去库存的时候降房地产企业的杠杆，但刺激了房地产企业的开发*需求，又可能增加房地产企业的杠杆。

说影响

卓达集团营销副总裁陈昕：下调首付比例是国家支持合理住房消费的利好政策，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用。低门槛为刚需购房者放行，实实在在给刚需购房者“壮了胆、给了力”。尤其很多二三线城市存在金融机构、代理中介首付小额贷款收费非常高的现象，降低首付将一定程度上缓解购房压力。所以，楼市即将复苏，新一轮的抢房热潮将再次出现。而新政也体现出对房地产市场供给的影响，房地产商应根据政策的引导来考虑如何解决城市民众的刚需刚改问题。一般购买改善性住房的市民，更多看重的是房子的区位优势、建筑质量、小区配套以及物业服务等，而刚需购房者则更注重价格。

石家庄宏天房地产经纪有限公司副总经理陈凝：1、新政出台有一定的刺激效应，估计直接影响不会太大；城南春天项目临近交房，年后价格会逐步上调。2、民众还是习惯买涨不买跌，一些人会认为首付比例或利率还有下调空间然后“持币待购”，其实购房较好时机也曾在经济形势不好时出现过多次，力度较大的是2009年执行的首套首付两成、购房契税减半、贷款利率七折，但需要注意的是上述优惠是在外部特殊环境影响情况下施行的。现在我们面对的是外部和内部经济低靡的双重影响，受了内伤，各组织器官也都会受到牵连，所以重要的是我们的内部的供给侧改革是否能顺利，也就是需要“认真练好内功，切勿走火入魔”对于国家如此，对于个人也应如此。对于买房人，只要有需求有能力还是建议购买，等经济调整转型有了起色再出手就为时晚矣！至于许多人心中对于房价会不会跌的疑虑，个人见解是等中国股市健全的那天房价的增幅才有可能低于GDP。

石家庄市嘉祺房产经纪有限公司总经理（盛世泓府）梁彦陶：这一政策*实际的是减少了首付款项，对于一些想买房而经济收入较低的购房者来说降低了门槛，购房压力明显减小。而随着更多的人拥有购房能力，房地产市场将加速开始回升，品质楼盘和性价值较高的项目在销售上会出现明显优势。这段时间选择购房置业也是一个好时机。更为重要的是作为一项利好政策，对提振房地产行业的信心十分值得肯定。

安联生态城营销总监吴琪：新政的发布对石家庄房地产影响有两方面：一、对于银行与企业而言，个人贷款在所有商业银行中基本都属于相对优质资产，本次可以低首付买房的客户相对都是更加优质客户，这样便可以降低银行的信贷风险。贷款额度增加代表房产抵押率的提高，说明银行对房地产平稳发展是有信心的。针对这一政策，房企可以根据公司推出产品适应的进行营销计划的调整。二、对于购房者而言，目前首付压力比较大的城市主要集中在一线城市，二、三线城市首付压力相对较小。下调首套房首付比例虽降低了买房门槛，可是后期还款仍需具备一定经济基础，这对一些刚需客户或者改善住房的置业者起到一些刺激作用。年后房价有可能会进一步提高，抓住年后房企没有涨价前购房比较合适。安联生态城项目在2016年将加快项目手续办理及开始复工。

天洲视界城销售总监孟红：新政对石家庄房地产市场的影响有利有弊：1、相对之前的政策，首付降低，会刺激一部分需求入市，购房者压力相对减少，有利于刺激石家庄2016年上半年市场复苏，打开新年开门红局面。2、首付降低，对首套购房者来讲，购房门槛降低了，从而促使刚需购房者增加。有利于刺激石家庄刚需市场房源去化。3、二套购房者贷款未结清的首付降至30%，对于部分改善型客户有作用，对于改善型房源去化有一定影响；一方面一套房贷款未结清，二套房虽然首付降为30%，改善型群体仍存在很大购房压力。总之，新政落实到各地方，需要一定时间，预计年前不会有变化。但我们会根据银行发布的关于贷款比例措施做出相应调整。

天津睿墨机构总经理金库：1.这一政策是核心经济工作会议的落实，是“去库存”的必要的措施，有利于扩大购买基数，增加购买力。2.新的信贷政策出台的时机比较晚，并且力度不够，可谓是“犹抱琵琶半遮面”。当下很多楼市库存问题很严峻，这一政策对于三四线城市是*为有利的，不过很多城市的售楼处已放假。3.针对这一情况，建议石家庄五证齐全的楼盘抓紧时机去库存，不要盲目涨价。而对购房者来说，新的信贷政策已回到2008年，较好的入市时机一到来，刚需改善型购房者不要计较利息问题，尽快入市。

算算账

救市路

在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%；930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房较低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。

930新政：首套房较低首付比例调整为25%

在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭头次购买普通住房的商业性个人住房贷款，较低首付款比例调整为不低于25%。

央行330新政：二套房首付比例降至40%

2015年3月30日，央行宣布放松住房抵押贷款政策以支持住房升级需求，包括：拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭申请商业性个人住房贷款的较低首付款比例从60-70%下调为40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套/二套普通自住房（已结清相应贷款），较低首付比例分别为20%/30%。财政部和国家税务局于同日联合发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房/非普通住房对外销售的，免征营业税（之前免税年限为5年）/减征营业税。