买房须知

苏州房产证过户手续是怎么样的？有些购房者因为买房过户的问题产生很多烦恼。夫妻之间应该如何办理过户手续？离婚之后，想将房子过户给对方，又应当准备什么材料？继承遗产得来的房子，应该怎么将自己的名字上户？买了一套二手房，新户和旧户主之间应当注意什么才能避免纠纷？.....

【离婚后房产过户手续怎么办】

网友“寂寞MOMO”：结婚前,以我爱人名字买了一套按揭商品房，协议离婚后，房子归我，现如何办理房产过户手续?

律师解答:夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，并提交以下资料：房产证;身份证明及复印件;协议离婚的提交离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记。

离婚后房产过户手续如何办理

办理流程：

双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可!

在此记者提醒广大网友在离婚时，离婚协议书可以签订，不过务必要到民政局盖公章，或者直接申请法院判决。如果是私下协商的离婚协议书，那么交易时双方都得到场签字。

新规：离婚房产过户免个人所得税

近日，税务总局在相关通知中明确了关于个人转让离婚析产房屋的征税问题。

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议方式，根据一定标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。

通知称，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。而个人转让离婚析产房屋所取得的收入，扣除其相应财产原值和合理费用后，余额按照规定税率缴纳个人所得税;其相应财产原值，为房屋初次购置原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

通知指出，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上少有住房的，可以申请免征个人所得税。

【遗产房产继承过户问题】

网友“liushasha”:今年三月份，我爷爷去世了，爷爷名下的2套房产通过遗嘱方式留给了我爸爸和我叔叔。如今，我爸爸想把房产过户到我的名下(本人男，28岁，今年结婚，打算用该房产作为婚房。)，但是对于相关法律知识和过户程序不甚了解，还请问遗产房产该如何过户呢？

律师解答：地产交易核心在办理非交易性房产过户时，*经常接触到的是房产的继承过户。办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的区公证处办理继承权的公正。如果是以前的外销商品房，必须要市公证处办理公证，免得多走冤枉路。

继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，较低收取200元。办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易核心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产核心进行房地产继承的登记了。

具体办理房屋继承手续和流程：

一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明;

2、该套房屋的产权证明或其他凭证;

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

4、继承人的身份证件;

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\契税完税凭证(原件)。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

律师提醒：

1.办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

2.时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

3.多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

4.尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

【二手房过户与维权】

网友“罗马尼亚的沙漠”：本人于上月买得一套二手房，关于过户本人一点也不懂啊、请问应该如何过户，(具体点包括要到什么地方办理、要带的证件、要到场的人、多长时间可以办好以及要花多少钱...多谢!!

律师解答：双方到房管局办理。带上身份证原，房产证原件，签买卖契约，交契税及交易费等。办理时限为七个工作日,费用要参考你所购房屋的面积及房产证办理的年限。大概在总房款的3%左右,五年内的在8%左右.

二案例：今年元月初，在邻居的介绍下，丘小姐在自己所租住的小区里以10万元的低价买了一套位于9楼的二手房，建筑面积为101平方米。紧接着，丘小姐与卖方罗先生没有通过中介公司，一手交钱，一手交钥匙办了交易手续。为慎重起见，1月9日，买卖双方还公证处进行房产交易公证。

随后，丘小姐一家开开心心地搬进了新家。虽然对方的房产证还差一年时间满5年，但拿证心切的丘小姐还是于4月6日催着罗先生一起到房地产交易所办理了转名过户手续。4月19日，丘小姐缴清了各种房产交易中所产生共计2.5万余元的税项后，就等着拿写有自己名字的新房产证。

4月25日，房地产交易所工作人员打来的一个电话，工作人员在电话里称，这套房因老业主的经济纠纷问题让法院封了，出不了房产证。丘小姐得知消息后赶紧联络对方，对方却说，“我们之间的房产交易已经过公证处公证了，钱房两讫，你办不下房产证不关我的事”。

丘小姐后来才了解到，卖方罗先生因涉及“三角债”，被人告上了法庭，法院对罗先生的财产进行了裁定，才波及到她的房产证办理。“我当时如果知道对方有经济纠纷的话，再便宜，打死我也*不会买。”拿着一大叠相关资料的丘小姐显得很憋屈和懊悔。

日前，她正通过法律程序为自己维权。

专家解答：为什么被抵押或查封了的房子还能办理过户交易？据司法所工作人员陈小姐介绍，她在从事法律援助工作的这几年中，曾遇到过几次类似丘小姐的情况。

“一般情况下，被抵押或查封了的房子都会在房管部门进行登记，如正式登记了的话，是办不了过户交易的。只有买家办好了新房产证才能算作整个房产买卖成功交易，但存在纠纷或争议的房产在交易过程中，仍会有被抵押或查封的可能而影响交易。”鉴于丘小姐这种情况，陈小姐建议市民在进行房屋买卖交易过程中，如发现所购买的二手房价格明显低于市价的，要多留一个心眼，谨慎出手，多了解一下对方房子尽快出手的真正原由，到有关部门去查实该房屋有没有被抵押、被查封等信息，规避交易风险。