作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
当心 立约定金 下套
“立约定金”对你不利
买商品房,是老百姓较大的消费或*行为,尤其是随着近两年房地产市场的持续走热,买一套房子一般都会花去一个家庭较大的积蓄。正因为如此,老百姓买房似乎也越来越谨慎。随着房地产市场的日渐成熟和购房者理性水平的提高,早几年开发商惯用一些“误导性宣传”等手段也为购房者所熟悉,较常见的防范办法是要求写入买房合同。
提醒购房者留意的是,一种更隐蔽的被开发商利用法律“合法化”的“霸王条款”正在成都的房产市场盛行,结果是购房者“有苦难言”,进退两难——这就是“定金条款”,更确切地说,是“立约定金条款”。
“定金”或“定金罚则”,许多购房者并不陌生,购房者知道较多的是:交付定金的一方不履行合同的,无权要求退还定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍退还定金;然而,笔者在这里要着重说明的是,这是1995年的《担保法》确定的*基本的也是少有的一种定金方式,法理上称为“违约定金”。如果把此类定金方式写入商品房买卖合同,对合同双方基本上是公平的。
但问题是,目前商品房买卖中适用的定金方式不仅是这一类,用得*多、对购房者*为不利的是“立约定金”,法律依据见于2000年的《〈担保法〉司法解释》第115条的规定是:当事人约定以支付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金,收受定金一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。此所谓的“立约定金”。事实上,《〈担保法〉司法解释》在《担保法》中少有的一种担保方式即违约定金的基础上增加了三种方式,一是:立约定金,即在缔约前支付的定金,目的是以确保契约得以正式成立。见《〈担保法〉司法解释》第115条;二是成约定金,即以定金的交付作为合同成立的要件,见《〈担保法〉司法解释》第116条;三是解约定金,即以定金作为自然解除合同的条件,见《〈担保法〉司法解释》第117条;此外,法律上还有一类叫作“证约定金”。不过我国《担保法》及其司法解释并未将其以立法的形式加以确认。
定金绑合同
霸王条款将你一军
从立法来看,作为合同担保方式的定金种类,随着社会经济的不断发展,我国法律已作了扩大性调整。基于传统的 “违约定金”来填写合同保护自己的合法权益,是远远不够的。“立约定金”便是绝大多数购房者忽视的一类非常重要的定金方式。
购房者在签订认购(订购或预订)协议时,往往关注的是该认购协议本身是否公平合理,不会想到该认购协议与即将要签订的主合同及补充协议有何联系。所以当然不会想到定金协议一签,便视为你已看过并且认同开发商后面提供的格式合同文本,这样购房者随后按照约定前去签买房合同时,虽然发现里面有条文不公平合理,但开发商会以定金协议中“立约定金”的借口对买卖合同不作任何修改,此时购房者只有两种选择,一是损失所交的定金;二是被动地签合同。乍一看起来,觉得该司法解释这样规定简直没有道理。怎么定金交了如果不订立合同便无权要求退还定金呢?如果你交了定金,买房合同特别是“补充协议”是开发商先填好或起草好的。如果有霸王条款你不同意,难道明知自己的权益得不到保障还要签订这份合同?其实,错的不是法律,而是购房者缺乏法律知识所致。开发商之所以以此种方式实现其约定,除了利用购房者法律知识欠缺的因素外,还采用了比较隐蔽的“相对高明”的手段。