买房须知

2014年的楼市一片低迷，很多楼盘推出了****、一千抵两万、直降2000元/㎡等等优惠政策，很多本来在观望的购房者因此蠢蠢欲动。但是，所谓的降价，所谓的****都是真的吗？会不会这些只是开发商为了促进售房的噱头呢？

2001年的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中第2条又明确：强化个人住房贷款管理，严禁发放“****”个人住房贷款。那么所谓的****又是什么呢？

开发商推出的****买房多是其为购房者垫付首付。开发商垫付首付，对购房者有一定的利好。因为有的购房者只是由于首付款暂时不够或者社保及纳税证明等交付时间的原因暂未达到相关要求，他们选择开发商垫首付，能赢取时间筹集更多首付款，对部分头次置业和改善性置业者来说，意味着降低了购房门槛，能提早进入购房环节直至顺利购房。

看上去很美的****买房，真有那么美吗?笔者为购房者算一笔账：

比如郑州新房均价在7000元/平米左右，房屋面积按照100平米计算，一套房子的总价在70万元左右，首付三成的话为21万元左右，首付六成的话，则为42万元左右。如果购房者选用开发商推出的****购房，日后还款负担会大大增加。按照郑州目前首套房贷款较低首付三成的相关规定，70万一套的房实际首付为21万，如果贷款成功，购房者即负债49万，不算利息。而开发商全额垫付，意味着购房者负债70万元。49万元房贷，20年还清，按照基准利率每月需还房贷3667.75元。而21万元由开发商垫付的首付款，即使两年时间里不要利息，每个月也要还8750元。这意味着，购房者在前两年每个月要还12000多元。如果购房者有余钱，只是一时无法提取或者不能一次性付款，应该还比较能够接受，否则，两年时间里每个月一万二千元左右的还款额，对一般购房者*是相当有压力的。

****买房风险大。购房者在面对开发商推出的****、低首付时，务必保持理性，谨慎判断自己的还款能力，切不可在一些开发商的误导下，做出冲动、非理性决定，千万不要自陷于沉重信贷和信用风险。

据了解，随着2014年楼市的低迷，不少开发商为了在市场竞争中抢占更多份额，在楼盘销售中也推出了越来越多的优惠口号。几乎每家楼盘都不同程度地推出各种优惠。在某些网站的页面上，也充斥着“开盘优惠十万”、“直降2000元/平”、“交8000抵3万”等各样楼盘的优惠信息。

这些优惠信息，对购房者而言有多少真正让利？业内人士表示“开发商的优惠仅仅是为了促进销售，几乎所有楼盘都是在原价的基础上先提价，再通过优惠把价格降下来。因此购房者光关注楼盘的优惠力度没有实际意义。”

三年前，孟先生通过团购低价买入一栋房子。买之后的三年内，孟先生无时无刻不在考虑换房子的问题。小区配套设施不完善，物业服务差等因素，大大降低了孟先生的居住舒适度，入住一年多了，暖气不热、燃气不通，卫生不达标，买房不能贪便宜成了孟先生现在较大的购房感受。

孟先生又和他的邻居们一起找物业维权了。“我们之前的维权，是因为我们将暖气费上交了，物业却没有按时供暖，现在暖气的问题有所改观，燃气却仍然没有通上。”孟先生说起这个问题，仍然有些气愤：“我们找物业反映这个问题都将近一年了，物业却一直拖延，现在我们连没有通上燃气的原因都不知道，如今在家一直都没法做饭。”

多次购房换房的梁先生讲述了他的购房经验：“我第1次买房的时候，也选择价格便宜的楼盘，但是楼盘很多问题是需要入住以后才能发现的。倘若后期的物业服务、小区维护不好，楼盘利润也会相对下降。现在我买房子，一定会选择物业、户型和价格都要合理的房子。倘若楼盘价格便宜，但是开发商名声不好或者前期楼盘开发不好，我也不会选择。”

业内人士非常认同梁先生的观点：“头次购房的购房者，往往认为价格便宜就是买到好的楼盘，随着人们生活水平的提高，对楼盘后期服务的要求也越来越高，选择一个品质好、物业优的楼盘非常重要，购房者不可因为当时的小便宜丢了楼盘的大品质

不知何时起满大街的公交广告都在说低首付、****之类的，没钱也能变身有房族，看上去很是诱人的样子~

首付6万买两房。。首付9.8万买三房。。有种立马变身高帅富赢取白富美的节奏

可是实际情况到底是肿么样，有木有真实的了解过呢？

先看看豫姐给你一一分析：

一、“****”的真相

所谓“****”，指的是购房者在购房时首付款由开发商或者担保中介机构代购房者付款，每月按照购房者与开发商或者中介机构的协议定期免息或低息偿还首付款。

但是购房总额除首付款外，其余剩余的房款还是依旧购房者与银行按揭申请贷款，每月按时还款。那么，购房者就会面临首付、月供、交房时所交税款等各方面的资金压力冲击。

二、购房者资金的强大压力

通过介绍“****”的真相，这样买房虽然首付较少或者没有，但是之后的月供是非常之惊人的。

以总价220万元的单位计算，我们先选择1成的首付金额就是只需要交纳22万元，但是开发商垫付的其余2成首付44万元首付还款期为2年,折合等于每月还款18333元。

同时，购房者还要支付另外7成的银行贷款。假如贷款期限为20年,按照基准利率计算，每月的月供为10980元，这就是说，购房者在未来的2年时间内每个月需要偿还近3万元，这个还不算交房时缴纳的税款。一层首付都这样了，更何况所谓的“****”！

对于购房者来说，买房前先凑足首付是很有必要的，不然超出了自己的承受范围勉强买房，会承受太大的经济压力，还可能因无力还款带来违约风险。

三、“****”买房的风险

1、违背购房政策，无法实际拥有房屋所有权

开发商采用“****”的营销手段，违背了国务院规定首套住房贷款首付比例不得低于30%，二套住房贷款首付比例不得低于60%的政策要求。

同时，由于购房者实际上没有交付首付款，是无法真正地拥有所购买房屋的所有权，同时银行发放贷款，必然会增加银行贷款的风险。

2、法律风险一

如果不具有购房资格的购房者（已购买二套以上住房；或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明）与开发商签订“****”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的首付，可能面临无法索回的情况。

3、法律风险二

由于实际上的“****”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款，那么开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能都会被追究刑事责任。

所以满大街的****买房，要买房的朋友还是要谨慎一些，看完豫姐这个分析再去考虑要不要****购房。