买房须知

那么我们老百姓该如何对二手房进行简单的评估呢？

下面，我跟大家分享一个简单而实用的办法，十分钟让你成为房产评估专家！（可以收藏也可以让朋友们都来了解下哦）结合自己的房子或者将要购买的房子，跟着步骤慢慢来。（在这里，我要说的是商品房，跟集资房，小产权房无关。小产权房1200-1800/平左右）

一、市场（总分100）

了解房屋所在区域的市场均价。（比如北郊3500左右；西街圣惠路3000左右；空港2600左右等）

二、房龄（折旧每年-2%）

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，砖混结构（六层步梯）房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2％；高层电梯房折旧率为-1%~-1.5%，依工程质量来定。

三、户型（户型功能低-10%）

市场上被大多数消费者喜欢的户型以正规的两室、三室等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或一梯多户或户型面积过小、过大的户型等，都会让房价降低，一般减去5~10%。

四、楼层（顶楼－5%、次顶层和次底层－3%、中间层+3%）

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋较好卖，一般会增加3%，楼层越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1~5%左右。如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格会适当高些。以六层为例：2层为基准价，1层和5层为－3％，6层顶层为－5％，3层和4层为＋3％。

五、朝向（除南北外－5%）

南北朝向的房子*受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需减去2~5%。

六、装修（5年内的装修+5%~+10%）

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出毛坯房8%左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加10%；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低，一般超过5年不增加。

七、物管（无物业管理－3~5%）

有物业管理的小区主要体现在管理规范、费用合理、保安、保洁、服务态度等方面，对没有正规的物业管理的小区或非独立封闭小区，一般情况下要减去3~5%。

八、看位置（临街－15%）

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右，一般情况无增减。

九、配套（不完善－5~15%）

大家在选购二手房时，都会核心考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少5~15%。

十、小区（无小区配套－5%）

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，需减少3－5%左右。

十一、环境（环境差别-5%~5%）

如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。环境不理想需减少3%-5%左右。

十二、学校（核心学校+15%）

省、市核心中小教育地产＋15％。

十三、市场（当时供需关系－8%~5%）

二手房买卖必需考虑到买家的心理因素，买旧房需折旧8％左右，如果区域内的二手房非常抢手，该比例可适当提高5%左右。

现举某实例加以验证：

解放路御庭园小区2007年建成，*两用电梯房，此房位于10层（共16层），朝向东北，建筑面积69平方米，简装，一梯多户，房屋结构为框剪结构，急售。

1、片区市场均价3200元/平

2、房龄8年，-8%

3、户型为一室一厅，面积偏小，一梯多户，-8%

4、楼层为中间偏上，+3%

5、朝向为朝东北，-5%

6、简装过5年，不增加

7、物管还可以，不增减

8、不临街，不增减

9、交通便利，配套齐全，不扣减

10、小区布局不合理，无绿化-5%

11、环境*两用，不宜居住-5%

12、小区旁边就是解三小学，+15%

13、市场供求，急售，-8%

求得：3200×（1-8%-8%+3%-5%-5%-5%+15%-8%）＝2688（元/平方米）。

因而此房的实际销售价格为69×2688=18.5万元左右。