买房须知

在北京这样黄金土地的地方，买房能用公积金当然是尽量用公积金贷款。但是因为公积金贷款利率很便宜，国家对这一优惠政策也是有限制的，并不是想贷多久就贷多久，也不是想贷多少贷多少。

上期回顾：《》

要说公积金贷款的年限和额度，跟贷款人年龄、婚姻情况、公积金月缴存额及房龄等都有关系，计算起来十分复杂，很多用公积金买过房的朋友也未必能讲清楚。

就是这么个难题，*购房指南还是想给大家好好整理一下。

先说一下贷款额度的规定和计算方法。

通常情况下，北京住房公积金贷款单笔较高额度为80万元。住房公积金在保证缴存职工提取的前提下，优先满足购买首套自住住房的贷款需求。

从2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款较高额度调整为120万元，购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第2套住房的，贷款较高额度仍为80万元。

公积金贷款额度计算公式

再说一下影响公积金贷款年限的几个问题。

一是贷款人年龄如何影响贷款年限？

在北京：

市属公积金的贷款年限=70-夫妻双方年龄较大的一方;

国管公积金的贷款年限=69-夫妻双方年龄较大的一方。

同时，根据北京住房公积金贷款办法中，第三章第九条对贷款年限进行了约定，*长不得超过30年。

二是二手房房龄如何影响贷款年限？

如果二手房是砖混(混合)结构，那么贷款年限=47-房龄;

如果二手房是钢混(混合)结构，那么贷款年限=57-房龄。

其中，砖混结构指砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量较大、采用*普遍的结构类型。

而钢混结构则是主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。其中钢筋混凝土结构*常见的两种钢结构形式是剪力墙结构和框架结构。

三是公积金月缴存额如何影响贷款年限？

到了这个问题*麻烦的地方了，根据月缴存额的不同，可以将贷款人分为两部分，月缴存额未达到上限的朋友和月缴存额已达到上限的朋友。

贷款人的月缴存额未达到上限的情况。

这种情况是指贷款人单身，月缴存额低于2551(若已婚则是低于2551的两倍)。其要求是贷款人的月还款额，不能低于个人公积金月缴存额2倍。

没看明白？！没关系，我们举个例子：

39岁的小明和38岁的小丽已婚，缴存都在市属(开户一年且连续缴存12个月)，家庭名下没有房产，想申请市属公积金贷款，购买一套1993年建成的钢混结构住房。夫妻双方个人缴存额之和是2027元，要贷款80万。

那么贷款年限如何计算呢？

按年龄来算：70-39=31;

按房龄来算：57-(2016-1993)=34;

另外，根据要求贷款买房*多能贷30年。

根据贷款80万，贷30年，得出其月均还款额为3592元，但是夫妻公积金账户的缴存金额共4054元。因为4054元3592元，所以还款额度不能低于4054元，需要缩短贷款年限，4054÷80=50.68元，根据下面的这个利率表，得知*长贷款年限为23年。

那月缴存额已达到上限又要怎么算呢？

贷款人的月缴存额达到上限，是指贷款人单身，月缴存额为2551元(已婚缴存额为2551的两倍)。这一类人毫无疑问是高收入人群了。

根据北京住房公积金管理核心《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策》，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的(即为7086×3=21258元)，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

举个例子：

小张和配偶小王各自月缴存公积金2551元，现在他们申请公积金贷款买自己第1套商品房，房屋评估值为300万，那他们*多能贷多少钱？*长贷多少年呢？

根据2016年7月1日的新政，如果缴存个人单身达到缴存上限2551元，80万只能贷7年，120万只能贷款11年；已婚达到缴存上限5102元的，80万只能贷款3年，120万只能贷款5年。

所以小张和配偶小王较高能贷120万，但是只能贷5年。

太复杂了！连小编自己都被绕晕了，有没有更简单的办法呢？

当然有啦！你可以登陆北京住房公积金网（http://www.bjgjj.gov.cn/#），下拉在便民工具中找到常用计算器，其中就有公积金贷款计算器。

具体步骤如图所示：

当然你也可以点这里直接进入公积金贷款计算器，这么简单，相信你肯定能瞬间get到了。