买房须知

一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。近日调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

除了房地产税法，一并被补充进第十二届全国人大常委会立法规划的还有环境保护税法、增值税法、资源税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等六大税法，向外界释放出税收法定进程提速的重要信号。

中国财税法学研究会会长刘剑文在接受记者采访时表示：“2013年本届全国人大公布五年立法规划时的表述是‘增值税法等若干单行税法’，这实际上是把包括房地产税在内的所有税种都纳入了。此次点名具体税种，是因为《立法法》对税收法定有明确规定，故而需要细化。”

“房地产税立法此次被列入一类立法。一类立法指条件比较成熟、要在任期内履行审议程序，即要提请全国人大或者全国人大常委会审议的法律。”刘剑文表示，有些税种立法应该在2017年年底前通过，有些可能本届审议、需要下届人大通过。房地产税立法，今年主要是听取征集各界意见、进一步调研、修改完善草案。

刘剑文介绍道，根据全国人大常委会法律工作委员会的落实税收法定原则的计划，2020年前将所有税种上升为法律。

具体而言分为两步：一是2017年前完成本届人大立法规划的7个税种的立法；二是对于未列入本届人大立法规划的在2020年前将税种上升为法律。

不过，也有不少业内人士认为，本次近日调整过的十二届全国人大常委会立法规划包括房地产税，并不意味着该税法推出将加速。中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，事实上，在十八届三中全会确定房地产税立法后，全国人大对于房地产税的立法工作就已启动，也一直在进行之中。

中原地产领头分析师张大伟认为，从过去一年不动产登记的落地进程看，执行力度低于市场预期，而在作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下，房地产税落地的可能性很小。

房产税到底要如何征?是否有助于社会财富的再分配?是否能有效抑制房价，同时促进房地产市场的良性发展?先看看外国的案例吧!

德国：多管齐下抑制投机

德国没有真正意义上的房产税，由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸，各种类似的税收名目不少，主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等，这些遏制措施多管齐下，在一定程度上有效地压制了炒房现象。

各州的土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等。购房后，房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种，与个人收入完全无关，其标准由地方制定，并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值，指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数，土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等，土地衡量指数乘以土地价值，再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%，法兰克福为460%)便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区，有的80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。但这个数字不具代表性，不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。

所谓二套房税，是指居民登记使用的第2套及第2套以上住房需要缴税，不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说，这既可能是房主自己拥有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的“二套房”，比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例，二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人*琳比尔维特女士对本报记者表示，二套房税由地方征收，与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第2套住房一年以上的人需要征税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。

如果将购置的房产用于出租，可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的*将算入个人年收入，按照联邦的个人所得税标准纳税，纳税的比例也与个人的其他收入有关。在德国，个人收入越高，需要纳税的比例也就越高。反之，如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不到纳税标准，那么租金不会被征税。根据现行规定，年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税，而如果年收入高于52882欧元，高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

此外，为了防止利用房地产投机的行为，德国设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年，则10年之内出售也不需要缴纳。通常来讲，个人出售住房不需要缴税，但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为，如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

韩国：富人多缴打击炒房

1997年亚洲金融危机之后，为了快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让制度，并实行低利率政策，这对促进房地产市场发展起到了积极作用，但也助长了房地产投机，导致了房地产价格过快上涨，并产生一定的资产泡沫。尤其是2001—2006年，韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长，而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年，首尔地区平均房价上涨就达到19.2%，首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。

为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。因此，如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

事实上，综合不动产税对抑制房价快速增长并没有取得明显效果。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。