买房须知

国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，再次提出扩大个人住房房产税改革试点范围，从政策或制度走向来看，全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年会全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场*资金的流向及价格的走势。

那么，房产税试点范围的扩大究竟该如何走？房产税扩围之后“限购”会不会取消？其中牵扯众多关系层面，这些问题都值得我们思考。

第1、房产税试行将近两年，各界反响不一，这两年房产税是否确实起到了一定的调节房价作用？

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，细察这两年的试点落实情况，房地产税作为一项单独的政策，由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用非常有限，甚至导致有些开发企业为了吸引客户购房，打出买房送房产税的口号。这一定程度上说明房产税的征收税率幅度并不是很大。

从房产税试点对市场可见的影响来说，主要还是来自房产税与楼市限购、限贷等其他政策性措施的叠加而执行的效果。

从短期来看，土地财政下的房产税仍然是一个为房价做加法的政策，征收房产税之后，买房的成本被推高了。虽然，政策的本意是要淡化房地产的*价值，强化它原本的居住价值，但这是一个长线性的影响，目前还没有很好地凸显出来。

第2、房产税对什么阶层、什么样的市场有比较大的影响？

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，房产税对于两类市场需求影响比较大：

改善类需求。由于其收入本身并不是太宽裕，改善型需求有可能因为在购置第2-3套房的时候超过房产税规定的征收标准，他们可能要以缴纳房产税为代价来改善自己的居住品质。

*性投机性需求：由于其*多套房产，对这类人群要缴纳房产税，尽管征收的幅度不是很大，或多或少影响了这些客群的利润。

第三、试点和探索阶段之后，房产税将如何进行？

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，当前房产税仍然处于试点和探索阶段，今后扩大征收范围和对象、征收税率幅度调整是迟早的事情。笔者认为，可分为三个阶段进行。

第1个阶段，扩大房产税试点城市的范围，如可对房地产市场*相对较热的一线城市及其核心周边城市开展房产税的试点工作。

第2个阶段，只针对新房，在征收范围和对象、征收税率幅度等方面逐步进行调整。

第三个阶段，对存量房开征房产税。

第四、房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，但短期内房产税代替“限购令”，推行房产税试点难以解决房产*投机现象，因此，限购令有可能会因为房产税试点而“微调”，但不一定会因为房产税试点而取消。

同策咨询研究核心总监张宏伟认为，以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”，尽管给业内一个“限购令”即将取消的比较利好市场预期，但房产税替换“限购令”短期内来讲解决不了“高房价”，要解决“高房价”问题还是要从根本上解决当前的土地财政的问题：

第1、2011年各个地方政府土地财政*大幅减少，诱发地方政府微调限购政策松绑“限购令”，预计2012年地方政府还将增加土地出让*，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。

第2、从短期内来讲，房产税代替“限购令”是解决土地财政问题的长期趋势，而不是短期内房产税试点可以达到的市场效果。

从短期内来讲，房产税代替限购令，由于征收税率及范围等原因，房产税试点对于*投机性的需求影响并不大，因此，不可能通过试点房产税解决楼市*投机现象。此外，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或*客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。

从长远角度来讲，房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税或其他经济调控手段代替土地财政。

因此，从以上意义角度而言，既然短期内房产税试点难以解决房产*投机现象，那么，其定位于调节市场资金流动性“去*化”的作用也就没有办法完全呈现，因此，考虑到调控政策对于市场的作用的连续性及稳定性，尤其是限购对于“去*化”及遏制房价过快上涨的实际作用，在房产税试点期间，试点城市的限购令不一定会因为房产税试点而取消，但有可能会因为房产税试点，增加了房产税政策调控市场的工具而对于限购令进行“微调”。