买房须知

（1）时间认定：2011年1月28日起购买的住房 　　【解读】：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同较后一页上打印的日期为准。 　　（2）缴纳房产税时间怎样确定？ 　　房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 　　【解读】：看房产证上的日期，从第2个月开始计算，满一年的按一年计算；不足一年时间的，按月计算。 　　（3）征收对象：本市居民二套房、非本市居民新购房 　　【解读】：征收对象具体包括两类： 　　一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）； 　　二是非本市居民家庭在本市新购的住房。 　　（4）界定三类免征对象 　　A．对本市居民家庭换购住房给予优惠 　　【解读】：本市居民家庭原来已拥有一套少有住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有少有住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。 　　B．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠 　　【解读】：对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而头次新购、且属该子女家庭少有的住房，暂免征收房产税。 　　C．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠 　　【解读】：对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、核心产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 　　（5）如何进行征免认定？ 　　对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息核心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。 　　【解读】：家庭成员情况：夫妻、未成年小孩，身份证、户口本、出生证明、结婚证等； 　　市房产交易核心出具的查询单。 　　具体申报流程、需要材料确认后马上通知？ 　　（6）计税依据：交易价格的70% 税率：实行0.4%～0.6%差别化税率 　　【解读】：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳； 　　本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%； 　　应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率 　　（7）征税面积如何计算？ 　　对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。 　　【解读】：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。 　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。 　　【以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例】 　　例① 　　原有50平方米住房 　　新购110平方米住房 　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 　　例② 　　原有150平方米住房 　　新购110平方米住房 　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米减去180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。 　　例③ 　　原有250平方米住房 　　新购110平方米住房 　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

第1条 根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，结合本市具体情况，制定本细则。

第2条 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。

第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条 房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。

第五条 房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条 房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。

第七条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。

第八条 除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。

第九条 房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：

（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第2个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。

（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。

（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。

第十条 各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。

机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。

个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。

第十一条 各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。

第十二条 纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。

第十三条 房产税的征收管理，依照《上海市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。

第十四条 本细则在实施中的具体问题，由上海市税务局负责解释。

第十五条 本细则自一九八七年一月一日起施行。

　上海市财政局、市地税局、市房管局昨晚就本市开展对部分个人住房征收房产税试点的政策作解读。

　　问：试点范围如何确定？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。

　　问：征收对象有哪些？

　　答：征收对象具体包括两类：一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上的住房 (包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；二是非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。

　　除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

　　问：新购住房的时间是如何确定的？

　　答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

　　问：居民家庭住房套数是如何确定的？

　　答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

　　问：对居民家庭是如何规定的？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

　　问：计税依据如何确定？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　问：适用税率是多少？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

　　问：对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积，下同)扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米 (含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

　　本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

　　问：房产税应纳税额如何计算？

　　答：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

　　问：试点中有哪些税收优惠？

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。

　　1、对本市居民家庭换购住房给予优惠。

　　本市居民家庭原来已拥有一套少有住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有少有住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

　　2、对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

　　对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而头次新购、且属该子女家庭少有的住房，暂免征收房产税。

　　3、对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

　　对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、核心产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　问：纳税人如何确定？

　　答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　问：纳税义务发生时间怎样确定？

　　答：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　问：房产税由哪个部门负责征收？

　　答：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

　　问：房产税试点征收的收入主要用途是什么？

　　答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。

　　问：新购住房时，购房人如何进行房产税征免认定？

　　答：对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息核心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

　　交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。