买房须知

“每套房每年缴付３％至５％的房产税，房价会相应下降。”出名*家索罗斯在博鳌亚洲论坛2013年年会上发表的观点，再次拨动公众关于“房产税”的敏感神经。

上海(楼盘)市政府和重庆(楼盘)市政府在2011年1月27日均对外宣布，作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。

国五条落地之际，“房产税全面开征”的消息传的有模有样。值得思考的是，一旦房产税扩容，是否真能起到抑制房价的作用？

上海登记试行的房产税，是否有重复收税的嫌疑？

宋海：与大多数国家土地的永远产权不同，中国的商品住宅所使用的土地只有70年的使用权，在土地出让时已经由开发商缴纳了70年使用权的土地出让金，如果要再次征收房产税，政府有责任说明是否涉及了重复收税。在实施房产税之前，应该明确70年产权到期后商品住宅的产权到底如何延续，以及什么样的代价延续。

付伟：以当前政府从房地产市场取得的直接税费*来看，土地出让金占大头，其次是营业税、契税、土地增值税、所得税等，除此之外，还有一些小的税种或收费项目，比如印花税、城建税、土地使用费、交易手续费等。细分起来，有好几十项，重复收税在所难免。我认为，房产税与土地出让金在很大程度上是重叠的，房产税重复征税的问题在这点上尤为突出。

雷声：我认为，就法律本身而言，大规模、全面地对所有房屋开征房产税确有重复征税的嫌疑。所谓“重复征税的问题”，其实是土地财政和房产税的双轨制问题。我国土地国有，开发商拿地需要向政府缴纳土地出让金，但这笔购买土地使用权的费用*终是要转移到购房者身上的。而且土地出让金征收的标准就是70年，等于税收透支了70年。如果再征收房产税，实质上就构成了很多人认为的“二次征税”。

房产税征收后，哪些税种或者说哪个环节的税费应该减少？

宋海：如果房产税征收，诸如营业税、20%个调税等交易环节的税费应该取消或者大幅度减少。

付伟：分国外的经验来看，国内需要通过房产税改革解决两个问题，一是解决重复收税的问题，对于不合理的房地产税费进行减并；二是解决税收结构问题，提高持有环节税赋，降低交易环节税赋。只有解决这两个问题，房产税才能真正发挥市场调控作用，引导住宅市场合理消费。

雷声：早在1986年，国务院就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》。上海市政府也于1986年12月23日和1991年2月2日分别发布和修改了《上海市房产税实施细则》。但事实上，在2011年发布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》前，个人住房的房产税一直处于不明朗的状态。如果严格参照上面的税收法规，政府已经一次性收取了住宅用地70年的土地出让金，但又同时征收城镇土地使用税和土地增值税，这几个税种都是针对房产税而开立的，从税种的角度来讲彼此应当是矛盾的。所以如果开征房产税，土地税收必然应当相应减征或者免征。

房产税是否能起到降房价的作用？

宋海：参考国外很多实行了房产税的国家，房产税并不具备降房价的作用。中国如果实行房产税，中长期来说也不会起到降房价的作用。上海和重庆试行房产税两年来的结果也表明了房产税没有起到降房价的作用。说到底，价格是由市场的供需关系决定的。

付伟：*终，房产税可以起到降房价的作用，但前提是要建立在合理的房产税制度基础之上。现行的房产税显然对于房价不具备调控房价的作用。第1是征税范围太小，没有实现保有环节缴税，也无法支撑财政。第2是税率没有针对性，0.4%和0.6%两档税率都比较低，并且体现不出差别化。对于高档房屋来说，简直就是毛毛雨。房价如果快速上涨，房产税更加可以忽略不计。

雷声：房产税有着持有房产即应当缴纳的性质，对于打压投机性购房而大量囤积房产者可能有相当的效果。但问题是经过近年来多轮限购限贷的政策打击，市场对居住用房的投机心理本身就接近了冰点。再行出台高额的房产税，从逻辑上讲跟限购限贷的做法是近似的，我认为意义不大。

房产税预计何时全面开征？“扩容”给房地产市场将要带来的利弊影响有哪些？

宋海：房产税全面开征前还需要做很多的工作，包括：全国房产信息系统的联网、更多公众意见的参与、更大范围的试点，以及法律法规的调整完善等等，因此，个人认为全面开征的时间表无法确定。在现有市场和法律环境下，房产税的“扩容”对于房地产市场健康发展的作用有限。

付伟：房产税是建立长效机制的方向，从核心到地方来看，开展房产税试点的障碍并不存在，技术上也没有问题，扩容取决于政府态度。根据“国五条”细则，房产税年内增加试点城市的可能性很大，但全国铺开可能性不大。扩容对于某个房地产市场的影响也是有限的，短期内对抑制当地的购房需求和房价上涨有一定作用，但是很快就会失去效力。

雷声：为何房产税有了开征的法律依据而迟迟没有针对居住房屋征收？可见其实房产税是否征收有着强烈的民意基础，目前对房产政策本身已经比较严厉的情况下，民意对房产税有着强烈的抵触情绪，我认为短期内开征的可能性比较小。而且应当结合各地不同的房地产市场成熟情况予以区别对待。