买房须知

 　　上海房产税政策问答

　　上海市人民政府于2011年1月27日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，要求28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。上海市地税局于2011年2月1日发布了关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告，现根据上述政策，对房产税一些征收细则进行归纳总结：

　　问：试点范围如何确定?

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。

　　问：征收对象有哪些?

　　答：征收对象具体包括两类：一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房),注意：本市居民购买首套是不征收房产税的，所以可以的话尽量一步到位，购买大面积的住宅;这对于我们只做高端物业是一个契机;二是非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。

　　问：新购住房的时间是如何确定的?

　　答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

　　问：居民家庭住房套数是如何确定的?

　　答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

　　问：对居民家庭是如何规定的?

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

　　问：纳税人如何确定?

　　答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

　　问：如何缴纳：

　　答：纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴纳当年度应纳税款，未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。这对于卖方来说，越早出手手中的多套物业，持有成本就越小;特别是境外客户，由于常年不在上海，造成无法及时缴纳房产税，可能面临滞纳的风险，所以可能的话，尽早出手;

　　应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。

　　答：年应纳房产税税额的计算公式?

　　年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率

　　1、税率：适用税率为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

　　2、新购住房应征税的面积计算：①非本市居民家庭新购房的，应征税的面积为新购住房的面积;②本市居民家庭有人均60平方米的免税住房面积扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第2套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和)人均不超过60平方米(含60平方米)的，且新购住房免征房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

　　以三口之家(夫妻加上未成年子女)为例：

　　■家庭原有一套50平方米住房，现新购一套110平方米住房，人均住房面积未超出60平方米免税标准。此次新购110平方米住房可暂免征收房产税

　　■家庭原有一套150平方米住房，现新购一套110平方米住房，人均住房面积86.67平方米超过免税标准。须按“260减去180”即80平方米额度缴税

　　■家庭原有一套250平方米住房，现新购一套110平方米住房，原有人均面积已超过免税标准。该家庭此次新购住房的全部面积即110平方米，须按规定缴纳房产税

　　3、本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免征住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免征住房面积计算办法将另行制定。

　　问：试点中有哪些税收优惠?

　　答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。

　　1、对本市居民家庭换购住房给予优惠。

　　本市居民家庭原来已拥有一套少有住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有少有住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

　　2、对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

　　对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而头次新购、且属该子女家庭少有的住房，暂免征收房产税。

　　3、对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

　　对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、核心产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭少有的住房，暂免征收房产税;持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　问：房产税由哪个部门负责征收?

　　答：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

　　问：房产税试点征收的收入主要用途是什么?

　　答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。

　　问：新购住房时，购房人如何进行房产税征免认定?

　　答：对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，向房屋所在地的地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。应如实填写房产税认定申报表，并提交下列材料：

　　(一)房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书;

　　(二)新购住房的契税完税凭证;

　　(三)购房人及其家庭成员的有效身份证明;

　　(四)购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明;

　　(五)无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供);

　　(六)其他有关书面证明文件、资料。

　　以上所需材料可能对于不在上海工作的境外人来说尤为苛刻，现在大多数交易核心港澳台只需要提供自住承诺函，纯境外人需劳动合同，但并不严查，甚至不查，境外人也不需要婚姻证明，以上材料的强行要求必然会对这部分购买方造成影响。

　　总之：2011年市场对于商业地产以及租赁的需求会很旺盛，这也是正常发展趋势，请大家把握机会，适应市场发展。