买房须知

合富辉煌集团领头市场分析师黎文江

大家好，很高兴跟大家在这里一起探讨房地产的文化，这种商务公寓在限购限贷下的较好*，我们的彭博士也说了，限购如果解开不限购了，商务公寓还没有商务*价值，商务公寓不限购下只是一个卖点，但是商务公寓有很多的卖点，放开限购，住宅的限贷还是需要坚持的。但是，商务公寓可以有5成的贷款，如果住宅买第2条，*没有5成的贷款，首付要到6成左右，从这一点，限贷持续下，公寓还是有卖点。商务公寓还有很多比住宅优越的地方，我们呆会儿在说。

2013年广州房价的商品住宅供求价格，从房管局公布的数据来看，能够完成房价控制目标，我们1—11月销售均价比去年上升了10.1，加上12月近日的公布是上升了7%，远远低于前年的GDP和人均可支配收入。所以，广州不用问责，肯定可以过关。原来我们说的是10区，10区涨幅是13.6%，如果按照10区2市，到11月是10.1，到12月是7。

从统计局的数据来看，这个统计局每个月的升幅，这个蓝色的线，2013年跟2012年同比上升了6%，11月是20%，2013年同比2012年是20%。我们拉一条中线，中线应该是12—13%左右，统计局的数据还是比较准确，实际上应该有12—13%。如果问责起来，统计局会跟房管局打架，我的是7，你的是13，这个官司没断之前，恐怕也问责不了。

从我们住宅限购之后，就带动了很多商务公寓的大量的需求。我们看这个表，浅色一点是商务公寓的销售量，深色的一点是写字楼的销售量，2009年到2012年，较高的是2012年，基本上一半对一半。而到2013年，比写字楼销售高很多。我们统计前10个月，商务公寓的销售量达到51万，而同期的写字楼只有32万，我们看到写字楼1—11月是90多万，商务公寓占了60多万，大概60%属于商务公寓在写字楼里面销售的。

在公寓里面，刚才说了占60%是写字楼变成商务公寓，在公寓里面要分开复式和平层，这个*是复式，大概4.5—5米，现在没有5米，现在规划局*多让你盖到4.5米，在文德路有一栋是达到4.95米，那个是做两层，现在只能规定做4.5米。平层是一层，没有两层的，在这个方面，*占到55%左右，这个平层，这边是复式，在复式里面，这种50平米到59平米，占到54%。在平层里面40—49平米占到31%，这个说明什么?说明40—60这种小户型受欢迎，一个是*的总价比较低，因为面积小，虽然价格高，就算是4万平方，买了40方，是100多万，*还是可以。因为有5成的按揭，而且如果你是年轻人，要结婚了，丈母娘说，你有没有房子?你说有，40平方就可以。这个也比较适合年轻人买房，经济不好的情况下，可以买小一点。

在核心城区和外围区我说一下，环市东板块是典型的，天河新城的天河北板块，也是很多公寓，在价格里面较高的是北京路板块，然后就是珠江新城的板块，商务公寓价格比较高的。但是在租金方面，珠江新城的租金比较高，90块钱到100块钱每一平方。环市东板块道路100块钱左右，较低是北京路，这个很奇怪，北京路的价格是*贵，但是出租价格是较低，因为他都是作为商用。

珠江新城的租金虽然很高，但是出租率超过9成，但是*很好。较高的*是环市东，有8成的出租率，*可以达到4.2。其次*比较高的是天河北。具体分析一下，珠江新城有两个比较典型的，富力史丹尼是外国人比较多，可以办公，爱丁堡是住房。时代YOU，这边都是鬼佬活动的比较多。在环市东基本上都是鬼佬，都是在那边出租和办公。北京路主要是比较高档的办公用于产品展示。就是这样的情况。

看完核心城区，我们看一下外围，因为市核心用地比较缺乏，所以现在外围各个区域很多的商业物业也发展商务公寓，从占的主力的地位比核心城区低很多。其中外围四区的商务公寓销售量高达32万平方米，市核心仅19万平方米。外围商务公寓的销售集中在番禺万博、韩系—长隆板块，以及萝岗核心板块。到2013年外围的占比就会大很多，我们逐步向外围的优势。外围到底有什么优势?我们具体讲一下。

新推的基本在番禺。我们说一下花都，花都是富力金港城，南沙区是创鸿汇，萝岗区是飞晟文汇。在外围来说，敏捷集团占的比例很多，有5600多套，基本上占外围市区50%的供应量。我们看看价格，价格不高，1.5万左右，跟核心城区的一半，只有核心城区价格的50%，较低是花都，只有不到8000块钱一平方。

讲完商务公寓的问题，我们讲一下这个项目，我们这个项目在越秀区，越秀区的供求价的走势，我们受到限购、限签，越秀区的供求不明显，价格也是数字游戏。这个信息很不明朗，但是可以有一点，供应只有5万平方很少，同比减少了40%，网签减少了33%，整个越秀区大概是33318万/方，同比上涨14%。这是在限购下的时候，是这样情况。大概在2009年到现在差不多翻了一番，差不多4年里面。

越秀区助力楼盘我们觉得是大概上涨20%—28%这么一个幅度，较低上涨20%，较高上涨28%，并不是官方数字公布的10，7，当然你把增城、从化拉下来，就是低很多。我们看到2013年新的推出楼盘，东山、都在4万以上，4.5万、4.7万这样的价格，回不到2012年2万多、3万，回不去了。

大家知道越秀区是什么地方?越秀区是广州市*老的地区，有2080多年的历史，我们到北京路看一下，南越王宫就是那边出来的，是2800年前的。在我们100米的附近，纪念堂就是旧的中轴线，这条中轴线来说聚集了我们的人大、市政府、省政府，都是一个政治核心。另外我们地铁线、教育所有的公共资源汇集到越秀区，越秀区是整个广州市GDP排第1的，也就是说这边的经济非常发达，虽然面积小，但是全市来说，GDP总量排第1，为经济、公共资源的聚集，大家可以想象到。我们的房子本身有价值，但是附加地铁、教育资源、商业等等，这种附加值远远比这栋楼的价值高很多。所以加起来，越秀区应该是*值得*的地方。

刚才我们彭博士说的泡沫，怎么泡沫不到我们越秀区，大家想一想，冰山较先熔化是外围，什么时候可以熔化到核心的地方?是整个冰块都熔化了，整个经济都完蛋了，只要经济不溶掉，我们就不会产生泡沫。我的意思是说在这里*是200%的保险。

较后说一下楼市的展望，虽然2014新一届的政府，有所转变，就是说，以前是抑制需求，不给你买这个，不给你买那个，限购、限贷、限签等等。但长效机制真正建立和铺开，短期内容难以实现，需要数年时间多度。在长效机制真正起作用之前，楼市调控难以放松，仍需持续控制房价，限购限贷等政策依旧，调控将会呈现表面松实质紧。

广州市在探索逐步取消“五限”，但是只不过是逐步探索，还没有实际行动，所以我们觉得，广州市在2014年房价还是会上升，出现这种前低后高，我们第四季度是低的，到二季度之后就会回升，为什么?因为有些人还在观望，看看我们的“穗六条”有没有起作用，其他的政策会不会放松，所以一季度还是在观望，二季度经过人大三月份开会，人大会有一些新的决定出来，那时候大家观望会减少，房价会上去。

随后说一下房地产税，但是立法之前有很多前提的条件，包括很多的信息平台，不动产登记，立法的程序、推进实施，这个都需要很长时间，不能马上就能立法，如果今年的3月份，人大召开，肯定对房产税如何立法，什么时间会有一个决定。所以这个决定我们要看他的决定。但是要立法，要人大通过，还不是1、2年可以实现。大家买房没有问题，至于将来如何打税，都是上有政策、下有对策。反正羊毛出在羊身上，反正都是这样子的。祝大家马年马上发财，谢谢!