买房须知

“限购，有多套房子的不能再买房。”

“就算能够卖一买一，第2套房要六成首付，要么就要全额付款，哪有那么多钱啊？！”

“卖一买一要交两次税，如果换房的话，按照差额交一次税就可以了。”

在网络论坛上，这群师奶们的注册名大多数叫做“××妈妈”、“××妈咪”，几乎都有一个共同的身份，就是———学龄前孩子的妈妈。发动这次“以房换房”行动的网友叫做“雨妈”。尽管她没有向记者透露太多隐私，不过从她的发帖来看，她也是一位学龄前女儿的妈妈。而萌发“以房换房”的想法，是因为现在换房困难、再购房的成本大大增加。

师奶们在菜场上砍价的精明，在买房子方面同样发挥得活灵活现。“雨妈”的建议令跟帖的师奶们很踊跃。记者统计了一下，换房需求不少，因为人口增加，小房想换大房的；因为孩子要读书，郊区想换核心区*的；因为工作单位的变动，居住区域想更换的，等等。而此类换房需求，其实与目前的刚性需求的迫切性不相上下。

换房成本大增，让囊中羞涩的妈妈们大吐苦水。“以房换房”不仅省钱，而且省时。从理论上看，这个愿景非常美好。然而，记者跟踪该换房群体近三个月，至今未有一单实质性销售，仅有一单“正在进行时”。“成功的希望还是很大的”，“雨妈”仍然信心满满，“‘以房换房’还是有可操作性的”。

师奶为何要换房？成本或可省数十万

在限购的情况下，大部分买家的换房行为只能通过“卖一买一”来实现。但对很多买家来说，这“一卖一买”之间要产生契税的费用，就算契税的费用由买方承担，也要几万元的成本，而更大的压力在于第2套房的贷款成本。

假如是二次购房的买家，首付需要六成以上；假如是三套房买家，则需要付全款，对广州目前总价动辄数百万元的房子来说，无论是六成首付还是全额付款，即使有第1套房的房款来补贴，但再买一套的资金压力也*不小。

但假如是“以房换房”呢？

首先，可以节省“一卖一买”产生的两次契税支出，契税方面仅按两套房差额的3%征收。

其次，“以房换房”既不用一下子掏六成首付，更不用全额付款，可以直接以房子实物抵消。假如两套房子之间存在差价，一方补足差价即可。如此计算下来，“成本或将会省下数十万元之多。

换房比相亲还难？程序简单半天搞掂

民间“以房换房”想一想就很难。“首先，必须找到刚好愿意换的人；其次，房屋质量，双方对户型、朝向、装修、价格等都能满意；再者，还必须找到现阶段想换的人。”市民朱先生表示，光是这三个条件就像换肾或换骨髓，匹配度要足够高，每一个条件都不容易达到。“我觉得比相亲的一见钟情还要难，相亲时只要脑电波话事就行了，俊男靓女对面一站，对上眼就OK了。换房啊，太现实了，我换的是真金白银的房子，难度至少高十倍以上。”一位网友这样评价。

而在现实生活中，究竟有没有“以房换房”的成功案例呢？

答案当然是有的！

德诚行中介经纪郑大源介绍，去年，他就参与过一宗“以房换房”的交易，不过换房双方是姐弟俩。

弟弟为了小孩读书，他已经有两套房子，不过都没有好的学校，一直想买一套省一级的*。原想通过“卖一买一”进行，但一直未能找到合适的房子。姐姐正好在天河区某大型社区拥有一套房子，带省一级核心小学的*，姐姐的孩子也大了，双方各取所需，选择换房。

弟弟拿出一套76平方米的房子来换，姐姐这边的房子是88平方米。去年12月中旬，双方在房管局递件交换时，弟弟的房子报价是76万元，姐姐的房子起初报价是78万元，后来地税部门根据国土局相关价格，要求姐姐的房子以87万元缴税。缴税后，双方均拿到了新的房产证，成功实现换房。

“其实双方如果信任度足够，程序相当简单，半天搞掂。”郑大源介绍，与普通的房子交易相比，“以房换房”的较大区别是：1、需要同时递件，跨区则去广州市房管局办理，同区可以去所在区办理；2、网签合同需要注明是换房；3、打印网签合同的时候按理需要提供换房协议；4、递件时仅需要提供身份证、房产证即可；5、契税按照交易差价的3%计算。

按照以上的换房经历，由于姐姐的房子已满5年且是少有住房，不需要交营业税；弟弟的房子虽然满5年，但不是少有一套，需要交1%个税，同样不需要交营业税；而契税则是两套房子差额的3%，由弟弟个人承担。