买房须知

“限购”可谓楼市调控的杀手锏，而面对2014年一路下行的楼市，全国各城市纷纷为限购政策松绑。截至目前，仅有北上广深四个一线城市及海南三亚仍在执行限购政策，而这仅有的5个城市也时常传来“松绑”传言。

近日，限购政策*严厉、被业内认为*难“松绑”的北京就被传决策层正在商讨“松绑”自2010年就开始执行的限购政策，内容包括废除二手房不满五年交易需征收20%差额税，以及放宽非京籍五年纳税或社保的资格审核。

北京市住建委迅速辟谣称，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

对此，有业内人士认为，尽管限购松绑已经是大趋势，但由于北京的特殊性，其限购政策至少在近期是难以解禁。那么，若北京楼市松动限购，契机到底是什么?业内人士表示，取消限购，北京楼市还需要闯过房价、人口、经济压力和培育成熟市场四大关。

第1关 北京房价仍较高

2010年限购政策出台时是以抑制投机客户炒房、抑制房价过快上涨为立足点，执行4年来，高房价仍是北京楼市难以回避的事实。

“北京楼市现在有些调整，问题不是限购，不是没人想买房，是房价太高，消费需求在观望。”住建部政策研究核心原副主任王珏林表示，北京是一个国际大城市，楼市较大的矛盾是供需不平衡，*客户较多，一旦放开限购，会使更多*客户涌入，会推高房价，引发楼市混乱，所以限购目前还不能放开。

华业地产(华业东方玫瑰)(华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) )副总裁陈云峰则表示，从北京市场的情况来看，改善型、*性住房需求都比较强劲，如果放开限购将会出现供不应求。他分析，目前北京楼市库存量9万套相比过去虽然属于较高的水平，但一旦巨大的需求解禁，依然会快速消化。“2007年还没有限购政策时，北京市场*的销售量是500套，6个月就能够销售完9 万套库存。”陈云峰认为，从目前来看，限购的主要目的还是集中在对于购买力的控制上。不过作为开发商，他也建议政府应着手逐步放松限购。

第2关 特大城市需引导人口合理布局

业内人士介绍，实行限购政策以来，北京楼市的购买人群从此前的京籍、非京籍对半开，改变为以北京户籍占60%-70%，剩余人群则是在北京有稳定工作、有5年以上缴税或社保记录的非京籍人群，这被认为间接有效地控制了人口规模。

“一线城市、尤其是北京，并不单单只是市场的问题。还要考虑城镇化改革的整体设计和城市规模。”中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，一线城市有自己的特点，考虑市场化的同时，还要考虑房地产的分类指导原则：房地产是不动产，资源不好流动，但是人口流动性大。这就造成了目前北京的人口众多，土地资源有限，供求矛盾突出，使得政府必须要对人口加以控制。

记者了解到，北京限购难松绑，还有原因在于北京拥有众多公共资源，无论在教育、医疗、还是文化上都享有其他城市难以比拟的资源优势，而目前这些公共资源相对其需求已十分紧张，因此短期内取消限购的可能性比较小。

而一位长期研究国家公共政策的体制内学者透露，减少行政干预，市场化是一个发展趋势，但北京楼市的限购在特定的时期有其存在的理由，除了调控房价外，北京正在通过各种政策引导人口合理布局，这不仅有环境资源的承载力的考量，也有社会安全方面的考量。

住建部政策研究核心原副主任王珏林表示，楼市限购主要还是控制房价，控制投机，但在国家新型城镇化的要求下，北京这种特大城市要根据人口规模的指标，也要根据城市定位调整产业结构及相应转移部分人口。

第3关 压力尚未从房企传到政府

利益攸关，渴求卖房的开发商自然大力呼吁放开限购，希望政策放松，能使低迷的楼市迅速回暖。

亚豪集团市场总监郭毅就认为，虽有信贷松绑等政策利好，但刺激有限，只能针对那些一套房还贷已还清的人群，而这一轮需求释放完了后，楼市又将恢复平淡，她认为明年楼市需新的刺激来拉动，比如放开高端楼盘的限购，因为从控制人口的意义看，豪宅项目限购目的并不大。

郭毅表示，房企的前期成本带来的资金压力都会压在销售上，如果不放开高端市场，房企的销售力度跟不上，也会影响房企的资金回流，进而影响到政府的土地出让。

业内人士表示，政府出于经济发展的考量，也不希望房企的库存压力再加大，但至少从今年看，压力还并未从房企传递到政府，截至目前，北京市土地出让金已接近1600亿元。

“今年数据面上房价没有出现直线下降，而且影响经济*重要的一点主要在于土地财政，目前来看土地财政所受影响不大，政府也会做出一个自己的判断。”郭毅如是说。不过她同时强调，明年楼市的压力会变得更大。“由于房企在2013年大量高价拿地，2014年、2015年市场销售会面临很大的压力，届时政策如何变动还未可知。”

第4关 新的替代政策尚未成熟

用何种新政取代限购一直是业内焦点。陈云峰认为，“北京限购放开的条件非常简单：保障性质的商品房如果能够满足中低收入者需要的时候，基本就是放开限购的时候。”他表示，如果自住型商品房能够形成每年接近10万套的供应，便可以解决中低收入者的购房问题，从而为普通商品房的限购松绑减轻压力。

除了大力发展保障房之外，有业内人士认为，房地产税出台之时，就是北京限购退出之时。朱中一就表示，限购松绑只有在房地产税政策落地之后才有放松的余地，但是按照十八届三中全会的改革方向，就算放松，房地产市场也会以市场、经济、法律等形式来进行调控，所以完全取消限购在目前来看不太可能。

王珏林也认为，房产税在内的税收只是管理市场的手段之一，如果以为单靠一种手段就能解决问题，那则“把市场想得太简单”，限购会由一种新的、更好的管理手段来代替，但必须在楼市供需更平衡、市场更成熟平稳的条件下进行，目前还未看出这种苗头。

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