作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-21
一般来说,从交钱买房到收房入住,购房者主要关心两件事情:交房之前,面对的主要是开发商,所以最关心房子的质量;交房后,面对的是物业管理公司,所以最关心的是物业服务水平的高低。对于任何一个购房者来说,想要获得最省心最舒服的居住体验,较好的房屋质量和较高的物业服务水平缺一不可。
房子质量和物业服务不仅与居住体验密切相关,也与房价水平不可分离。如果说房子质量关乎交房前的房价水平,那么物业服务则关乎交房后的升值潜 力。有网友表示:我家附近有两个小区,一个是正规物业公司管理,二手房价22000元,隔壁小区的物业管理,则由几个闲散人员成立,二手房价格13000都无人问津。
依此来看,一套100平方米的房子,两个小区就要相差90万,足以可见物业对于小区升值潜 力的影响。此前,笔者一个朋友曾吐槽:我家住在顶楼,暴雨过后走廊漏水特别严重,找物业,物业说是房子质量问题,让找开发商,结果找开发商,开发商说钱交给物业了,又让找物业,结果推来推去,就这么一直拖着。不难理解,换做是谁,再便宜的房价,恐怕都不愿意买这样的小区。
其实,在购房过程中,开发商往往会把物业服务宣传得很美好,一旦入住后,往往才会出现这样或那样的问题,结果让小区品质和居住体验大打折扣,大大降低了购买者的印象和购买意愿,想要卖个好价钱并不容易,从而加深了业主和物业之间的矛盾。长期以来,根据生活经验来看,物业和业主之间的矛盾源头主要有以下几个方面的原因。
第一,物业收费名目繁多,明细不清,存在很多不合理的收费现象。
在缴纳物业费的时候,不少业主都有一种共同的感受,每月按时缴纳,但是面对名目繁多的项目,往往并不清楚哪些该交,哪些可以不用交,界限比较模糊,看起来就如同一笔“糊涂账”,这就给重复收费创造了钻空子的可能性。举个例子,根据我国《物业服务收费管理办法》规定,物业费包括了公共区域的卫生清洁、设施设备的日常维护等。但是,为了增加收入,有些物业公司依然重复征收电梯费、刷卡费、车位管理费、路灯费、垃圾处理费等,否则就断水断电,这显然是不合理的。
第二,物业服务项目较少,服务水平不高,本应提供的服务不到位。
物业费是业主支付给物业公司,用于管理、维护小区公用设施设备、大面积绿化、环境卫生、小区治安等项目的费用,所以收取物业费用就应当履行义务。但是,一些缺少责任感的物业公司,只收费不维护,能够提供的服务项目太少,服务不到位。比如,一部电梯一年的运行和维护需要5000元,如果物业只是做做样子,可能不到八年十年就报废了。再比如,有些物业公司只是扫扫地、看看门,大事不管,小事往后拖,给业主留下了很不好的印象。
第三,物业公司和业主之间的地位不对称,更换物业公司比较麻烦。
根据《物业管理条例》和《物权法》规定,业主有权依法更换物业管理公司,但在现实生活中,想要更换物业公司,并不容易。一方面,物业公司带有管理机构的性质,所以在服务、价格、质量等方面都存在垄断,业主委员会也不成熟,所以日常生活中,物业公司掌握主动权,物业公司和业主之间的地位不对称。另一方面,业主们需要有足够的证据,证明物业公司的确存在违约情况,这一点看起来简单,真正收集还是挺难的,更何况很多业主忙于生活工作,也没有太多精力耗费在这件事情上。
面对这些问题,建议取消物业管理的声音越来越多。对此,有的业主提议由业主们成立业主委员会,自己雇人管理小区,这样收费明细更加清晰,成本也要低很多。当然,也有一些声音建议让居委会直接管理,这样更踏实和省心。在笔者看来,业主们也无需着急取消物业,随着房地产市场朝着更加健康的方向发展,未来的物业管理也会更加规范化。最近一两年,越来越多的省市开始陆续发布物业管理新规,这对广大业主来说无疑是好消息,值得注意的是,新规下,收费更加清晰,一些费用也不用缴纳了。
2020年3月1日起,深圳物业管理新规将正式实施。新规规定,物业公司必须将公共水电费的分摊情况、物业管理费用、物业专项维修资金使用等资金使用情况给予公示。其次,新规还明确表示,共有物业的收益应该归全体业主所有,业主大会可以开设独立账户,避免物业公司侵占、挪用业主共有资金,从而让业主真正拥有主动权。
2020年5月1日起,重庆物业管理新规将正式实施。与深圳物业新规相比,重庆物业新规要更严厉一些。其中,物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库,应该首先满足业主的需要,不得出售给业主以外的单位或者个人,否则可处5-10万的罚款。此外,被解聘的物业公司拒不退出物业管理区域,可处10万-30万元的罚款,而且一年内不得参加物业管理招标投标活动。
除了深圳、重庆以外,陕西和山东等省早在一年前就已经陆续发布了物业管理新规。山东物业新规明确规定:利用共用部位、共用设施设备进行经营以及取得相应收费标准,应当征得业主大会同意,其中共用部位的收益归全体业主所有,而且可以优先用于折抵物业公共服务费。显然,这可以为业主节省一笔不小的物业费开支。陕西则明确规定, 公摊耗能费、砸墙费、清运费等不合理的自定收费项目不用再交了。
不难看出,深圳、重庆、陕西、山东的物业新规可以说是“对症下药”,比如减少了不合理的重复收费,保障了业主的权益,加强了对物业公司的监管力度,这显然是一大好消息。一旦越来越多的城市跟进,物业和业主之间的地位会更加平衡和对称,物业和业主之间的关系也必然会得到缓和。
其实,退一步来说,现阶段要取消物业管理也不太现实。虽然物业管理有100多年的历史,但直到2003年,我国第一部《物业管理条例》才正式施行,所以它还是一个新兴行业。作为新生事物,有不完善、不完美的地方,存在问题都在所难免,相信随着时间的推移,尤其是物业管理新规的不断发布,这些问题都会得到解决,从而更好地发挥物业管理在楼市、社区、业主中的作用。因此,取消物业管理并不是最终目的,规范物业管理,使得物业管理更完善和更贴心才是最终目的。
你认为,物业应该取消吗?
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