买房须知

最近，部分城市楼市出现回暖迹象，二手房市场尤为明显。

自去年北京“317”新政以来，北京及其他多个城市调控不断升级，市场应声回落，时至今日，市场终于缓了过来。从需求来看，目前北京的二手房市场的需求主力是刚需和改善型需求，同样，南京、杭州的市场主力需求也是刚需。整体而言，全国多个城市的二手房市场出现交易量回升、市场转暖，但基础尚不牢固。

与此同时，央行定向降准，近期释放多达7000亿元资金以及一二手房价格倒挂，也普遍受到关注。不过专家认为，在政策的干预下，二手房市场的回温幅度有限，恢复正常交易水平后，市场难有继续上升的空间，即使央行再次降准释放流动性，在定向的情况下，全国二手房市场也不会受到大的影响。

共有产权房供应增加

据我爱我家集团研究院统计，6月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签1674套，环比5月下降46.1%，同比去年6月下降9.02%。6月北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是49516元/m2，环比上月增加12.09%，同比增加5.97%。

值得一提的是，其中共有产权房6月新增供应1620套，网签142套，环比增加6倍多，同比增加近3倍。今年上半年共有产权房新增供应共计4028套，已高于2017年全年供应的3114套。上半年平均月成交374套，亦高于去年的月平均成交量。

6月成交的新房中，别墅有将近1/3、共有产权房有将近1/4分布在五、六环之间，剩余部分分布于六环以外。除去别墅、共有产权住房和公寓型住房，6月共成交1408套普通住宅，相比5月降低50%。

在全国其他城市，包括共有产权房在内的保障性住房供应也都明显增加。专家预计，在当前房地产调控政策下，保障性安居住房会加大供应比例，而像别墅这种非刚需类供应也会相应减少供应，预计下半年会延续上半年这种供应趋势。

新房二手房价格倒挂受关注

从北京、南京、杭州、上海、苏州这几个城市的二手房市场来看，今年3月以来二手房市场升温。5月北京二手房成交量更是创下14个月新高。

近几个月，由于全国二手房市场升温，新房市场则继续被政策严厉管控，所以许多城市都出现了一二手房价格倒挂的问题。对此，我爱我家市场研究院院长胡景晖认为，一二手房价格倒挂需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。例如，北京二手房目前的均价在5万—6万元/㎡左右，新房均价则只有4万元/㎡左右，一二手房价格早已明显倒挂，但这主要是因为北京已经步入二手房时代，新房基本位于五环以外的远郊区县，所以价格自然较市中心的二手房更低。而南京、上海这些城市在同一区域、同一地段出现价格倒挂，主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小，所以市场容易出现一二手倒挂。

一二手房价格倒挂，与政策和市场博弈不无关系。根据诸葛找房对杭州拱墅区、济南历下区、广州黄埔区、上海静安区、成都成华区、北京密云区等20个城区数据分析结果显示，新房二手房价格倒挂较为普通，价格差在3000多元/m2—6000多元/m2不等。新房价格比二手房价格还低，也引发了购房者对新房的更多关注，尤其是倒挂差额巨大的楼盘和城市，“买了就是赚到”的心态蔓延，所以有的城市不得不采取摇号的方式决定买房资格。

在胡景晖看来，从长期来看，一二手房价格的倒挂并非不可接受的问题。因为新房市场在政府干预之下有满足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市场是可以有两个方向的，一是政府控制之下的保障房市场，另一个则是纯粹的商品房市场，两个市场各有各的价格机制，保障房市场按保障价格前行，纯商品房市场则由市场定价，双方互不干涉。至于二手房市场，由于业主多为个人，交易价格更多的还是会由市场决定，政策调控需要更多地从税收方面展开，包括一些限售政策。

“新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可会产生影响，因为一二手房价格倒挂会让个人在购买新房时有转手倒卖赚差价的动机，但在限售政策以及正在酝酿的房地产税等政策的调控下，两个市场是可以区隔发展的，并不是需要完全统一。”胡景晖说。

来源：中国经 济网