买房须知

2015年，吴女士向曾先生购买宝安区的别墅。眼看着房价*，曾先生觉得自己卖亏了，盘算着如何才能加价。

为了赚取涨价增加的利益，曾先生以各种理由不配合办理审批手续，并提出加价80万元，限期收到全款后才配合过户等条件，甚至在庭上无中生有，称吴女士贷款申请资料作假，还反倒诬陷她炒楼。

院二审判决曾先生根本性违约，须按日赔偿巨额违约金以及配合过户。万万没想到，突然杀出个“程咬金”，冒出个“承租人”要求对这套别墅行使优先购买权，只是曾先生所卖房产是毛坯房，如何出租？

面对房子涨价带来的巨额利益，曾先生上演了一出花式护房的戏码。花样之多、招式之广让人目瞪口呆，故事还在继续......

眼看房价上涨，卖方花式拒绝配合手续

2015年12月20日，吴女士向曾先生购宝安总价1400万的别墅，并于当天支付了100万定金。同时，合同约定买方须在12月30日内付清首期款420万元。吴女士于12月25日到××银行支付了首付款，在该银行审批期间曾先生提出流程太慢要求更换一家银行贷款。于是买卖双方约定到农业银行重新办理业务，谁知吴女士撤回第1家银行贷款申请后，约曾先生到双方说好的更换银行农业银行再次办理贷款申请时，却被曾先生拒绝了。同时曾先生要求加价80万才肯继续配合贷款，并且不承认同意更换贷款银行的事。

在此期间里，吴女士曾通过EMS和的方式向曾先生发出履约催告，但曾先生均未积极配合。三番折腾之后没有结果吴女士将曾先生告上庭，要求曾先生按双方合同约定以转让销售价1400万为基数，按日万分之四计算支付违约金，并协助办理所有权变更登记手续及交付房屋。

在一审过程中，曾先生提出反诉，辩称自己已全力配合吴女士到××银行办理按揭贷款申请手续，因吴女士提供虚假的申请资料，导致逾期20天××银行仍未将流程办好。因吴女士单方违约原因造销售易无完成，请求院解除合同并没收吴女士100万定金。

在诉讼过程中，吴女士从中介处得知曾先生又将该楼盘放盘，准备卖给他人。吴女士在庭上称她向银行所提供的资料均真实可靠。由于××银行是外资银行，监管方式不同导致耗时较长，并非她有意拖延。

一审院认为，在申请贷款过程中，原告吴女士因存在问题延误了贷款审批。至于撤回贷款申请，鉴于原告吴女士提供的现有证据无有效、充分地证实其撤回申请的行为系双方的共同合意，应当承担不利后果，一审院认为原告吴女士为单方撤回贷款申请。由于撤回贷款申请后，原告吴女士未能在合理期限内履行支付首期款、剩余房款的义务，构成根本违约，应当负担违约责任。一审院同时认为，被告曾先生没有在双方合同约定的时间内还清涉案房产银行贷款、注销抵押登记并将房地产证原件交付第三人中介，亦构成根本违约。因双方对于合同的解除均有过错，均构成违约，*终院判决解除买卖合同，曾先生须返还买房定金。

一审认定双方违约，二审改判卖方违约

一审判决后，吴女士与曾先生均对一审判决不服，双方都提起上诉。吴女士在二审时再次声明，自己在审批过程中均主动积极配合，期间发生的延误均是客观因素且双方已达成共识，不存在根本违约情况。曾先生也提出过增加80万元和必须限期收到购房全款的条件，否则不配合过户的正常手续。

曾先生一口咬定吴女士由于自身原因无取得银行《贷款承诺书》是导致交易无进行的少有原因，甚至还说是吴女士发现房产涨价，预谋利用判决书炒楼，以获得不当得利。

二审院认为，曾先生称吴女士单方擅自撤回贷款申请，与第三人中介的陈述不符，在曾先生没有相反证据的情况下，对曾先生该陈述不予采信。而且，本案中并无证据证实吴女士不具备贷款资格，也没有证据证明XX银行拒绝吴女士的贷款申请。因此，原审庭认定吴女士未在撤回贷款申请后的合理期限内履行付款义务构成根本性违约的认定欠妥。

二审院认为，曾先生未在约定期限内履行注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方的合同义务，已构成违约。同时，曾先生经吴女士催告后，未能按照合同约定配合吴女士办理银行资金监管及贷款申请手续，而是超出合同约定向吴女士提出加价80万元及限期必须收到购房全款才予配合过户的条件，其拒绝履行配合义务的行为已构成违约。

院二审判决，曾先生须在吴女士付清余款1300万元3日内配合吴女士办理房屋产权登记至吴女士名下的手续，并将房屋交付给吴女士，曾先生于判决生效之日起十日内向吴女士支付迟延履行合同违约金（违约金以涉案合同约定的转让销售价1400万元为基数，按每日万分之四的标准）。

二审判决之后，曾先生不服二审判决，继续向广东省一等院申请再审，广东省高院裁定驳回了曾先生的再审申请。

毛坯房冒出个“承租人”，要求行使优先购买权

本案买方吴女士的代理律师、广东诚公律师事务所律师颜宇丹表示，本案二审判决生效后，卖方拒不履行生效判决。卖方向广东省一等院申请再审，本案经广东省高院听证以后，省高院已做出驳回卖方再审申请的民事裁定书。

在买方申请强制执行期间，突然冒出个“承租人”以其对涉案房屋具有优先购买权向执行院提出案外人执行异议，该“承租人”对涉案房屋还提起了优先购买权的诉讼。而这套别墅是毛坯房，时不带租约，哪来的承租人？

颜宇丹律师表示，依照较高院《较高院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见中华共和国民事诉讼》第1百一十二条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合权益的，院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依追究刑事责任。如果所谓的“承租人”和“出租人”（卖方）恶意串通，制造虚假诉讼，妨害民事诉讼，院查明后应当按照上述律规定追究其律责任。