买房须知

只要谈及买房，大多数购房者都会比较关注公积金贷款问题。其中关于保亭公积金贷款条件是什么、保亭公积金贷款流程怎么走、保亭公积金贷款额度是多少等问题购房者反应比较强烈。下面小编就和购房者一起来探讨一下买房中会牵扯到的公积金贷款问题。

一、操作流程
　　1、借款人到直属局申请领取《住房公积金贷款申请审批表》，服务窗口工作人员对所需资料一次性告知。
　　2、借款人向直属局提交资料。
　　3、直属局审批。
　　4、借款人与受委托银行签订借款合同、借款担保合同。
　　5、办理抵（质）押手续。
　　6、由受委托银行发放贷款。
　　7、贷后管理。
　　二、贷款条件
　　凡连续足额缴存住房公积金半年以上，具有完全民事行为能力的自然人，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，仍正常缴存住房公积金的，均可申请个人住房公积金贷款。
借款人申请个人住房公积金贷款应当同时具备以下条件：
　　1、具有合法有效的身份证件。
　　2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
　　3、购买自住住房（商品房、单位集资建房及二手房）的，须出具合法的购房合同或协议书；建造、翻建自住住房的，须出具县级以上土地、规划建设管理部门批准的文件；大修自住住房的，须提供有房屋质量鉴定资质的部门出具的鉴定书。
　　4、购买商品房和单位集资建房的，应支付不低于所购住房全部价款20%以上的首付款；购买二手房的，应支付不低于所购住房全部价款40%以上的首付款；建造、翻建、大修自住住房的，自筹资金不得低于建造、大修住房所需费用50%。 
　　5、同意按照核心认可的担保方式进行担保。
　　6、借款人没有还清住房公积金贷款前，借款人及其配偶不得再次申请住房公积金贷款
　　三、贷款受理
　　申请个人住房公积金贷款的须到直属局服务窗口登记申请并提供下列资料：
　　1、住房公积金贷款申请审批表2份；
　　2、借款人及其配偶的身份证复印件各2份；
　　3、婚姻状况证明：已婚的提供结婚证复印件2份；离婚的提供离婚证复印件2份；未婚的提供未婚证明原件2份。
　　4、借款人已支付不低于所购商品房或单位集资建房全部价款20%的首期付款发票复印件2份；借款人已支付不低于所购二手房全部价款40%的首期付款银行凭条复印件2份；借款人已支付不低于所建造、翻建、大修自住住房全部价款50%的资金证明复印件2份。
　　5、借款人及其配偶所在单位提供的经济收入证明或其他偿债能力证明原件各2份。
　　6、借款人及其配偶的住房公积金个人账户明细单各2份。
　　7、购买商品房的，须提供合法的商品房买卖合同原件3份，商品房开发企业有效的工商营业执照复印件、房产预售许可证或房屋所有权证复印件、开发企业为借款人出具的阶段性承诺函原件各2份加盖售房单位公章。
　　8、单位集资建房的，须提供合法的集资建房协议书原件3份，房改部门批准单位集资建房的文件复印件、建筑工程施工许可证复印件、单位为借款人出具的阶段性承诺函原件各2份加盖单位公章；
　　9、购买二手房的，须提供《房地产买卖契约》原件2份，所购二手房的房产权利证明原件及复印件、所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件原件、贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告原件各2份。
　 　10、建造、翻建自住住房的，须提供借款人与施工单位签订的建房合同原件及复印件，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工 程施工许可证原件及复印件、工程概预算书和工程建设进度计划原件、抵押物权属证明和共有产权人同意抵押的书面文件原件及复印件、贷款人认可的评估机构出具 的抵押物评估报告原件各2份。
　　11、大修自住住房的，须提供借款人与施工单位签订的大修合同原件，大修预算书原件、有资质的房屋质量鉴定部门出具的鉴定书原件、抵押物权属证明和共有产权人同意抵押的书面文件原件及复印件、贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告原件各2份。

   四、贷款审批
　　一、贷前调查
　　1、借款人是否具备公积金贷款条件。
　　2、借款的用途是否符合规定。
　　3、借款人提供的资料是否真实、完整、合法、有效。
　　4、项目调查。
　　二、贷款额度
　　个人住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：
　 　 1、海口市、三亚市商品房和单位集资建房每笔贷款额度不超过50万元，其他市县不超过30万元；二手房贷款额度较高为30万元；县（市）政府所在镇建造自 住住房贷款额度为20万元；其他乡镇建造自住住房贷款额度较高为10万元；翻建、大修自住住房的贷款额度较高为10万元。
　　 2、商品房和单位集资建房的贷款额度不得超过所购住房所需价格的80%；二手房和灵活从业人员的贷款额度不得超过所购住房价款的60%；建造、翻建、大修自住住房的贷款额度不得超过所需费用的50%。
　　 三、贷款期限
　　 商品房和单位集资建房贷款期限男65岁、女60岁，贷款期限*长不得超过30年；二手房、建造自住住房和灵活从业人员贷款期限*长为20年；翻建、大修自住住房贷款期限*长为10年。 
　　 四、贷款利率
　　 个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行规定执行。
　　 五、还款方式
　　 借款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人可以选择等额本息还款或等额本金还款方式，还款方式一经确定，不得更改。具体还款方式为:
　　 1、等额本息还款方式，贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月还款额计算公式为：

　　　　　贷款本金х月利率х（1+月利率）还款月数
月还款额= ——————————————————— 
　　　　　　　　（1+月利率）还款月数-1

　　2、等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，每月还款额计算公式为：

　　　　　贷款本金
月还款额= ———— +（本金-已归还本金累计额）х月利率
　　　　　贷款月数

　　直属局应当自受理申请资料之日起15个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知借款人；准予贷款的由受委托银行办理贷款手续。
   五、合同签订
　　一、根据直属局审批的《住房公积金贷款申请审批表》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容，受委托银行在三个工作日内与借款人签订《借款合同》。
   六、贷款担保
　　一、根据《中华人民共和国担保法》规定，担保方式可分为抵押、质押、保证人保证等。住房公积金贷款的担保可分别按以下方式办理：
　　（1）以房屋做抵押担保的，由受委托银行办理抵押登记手续。
　　（2）采取质押担保方式的，借款人与受委托银行签定质押合同，并办理登记手续。
　　（3）采取保证人做保证担保的，借款人应选择具有代为清偿债务能力的法人、自然人或置业担保公司作为偿还贷款的连带责任保证人。保证人有权要求借款人以房屋抵押方式提供反担保。
　　二、抵（质）押凭证由受委托银行监管，并接受公积金管理机构监督检查。
　　（1）信贷人员应经常检查抵押凭证的情况。
　　（2）借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受公积金管理机构的监督检查。
　　（3）未经公积金管理机构同意，借款人不得有转让、出租、馈赠。

   七、保险
   借款人可以自愿购买保险。
   八、贷款发放
　　受委托银行在与借款人签订借款合同及办妥抵（质）押手续后，致函直属局发放贷款，直属局在三个工作日内将委托贷款资金划入委托贷款基金账户，受委托银行在收到委托贷款资金当日发放贷款。
   九、贷款回收
　　一、住房公积金的借款偿还方式：
　　1、用住房公积金还借款的，每年提取额不得超过当期应还款付息额。
　　2、用自有资金还借款的，按借款合同约定的方式办理。
　　二、借款人要按借款合同约定按时足额偿还借款：
　　1、原委托直属局代扣公积金偿还借款的，当个人公积金账户内资金余额不足时，应及时在还贷户上补充足额资金。
　　2、用自有资金还借款的，应按时将还贷资金存入还贷户。
　　三、受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日，将款项划到住房公积金专户内；借款期限在一年以内（含一年）的，贷款到期前一个月，受委托银行应当向借款人发送还本付息通知单；对借款期限在一年以上实行按月还款的，要及时收回本息。
　　四、直属局按约定委托扣款日将款项转账到受委托银行，并由受委托银行当日将该款项转到借款人的还贷账户上。
　　五、个人住房公积金贷款必须自合同签订之日起满一年后，借款人方可向公积金管理机构申请提前部分或全部归还贷款本息，经直属局同意，到受委托银行办理还贷手续，并按提前还款金额千分之二缴纳违约金；由保证人提供贷款保证的，借款人还应事先通知保证人。
　　六、借款人逾期未还贷款本息的，受委托银行要及时催收。逾期1个月以上的，受委托银行向借款人催收；逾期3个月以上的，由直属局会同受委托银行联合催收；逾期6个月以上的，由受委托银行提交法院强制执行。