买房须知

生活中，房子与我们息息相关，手中有房，心中不慌，房子是我们安家立命的场所。毕业工作要租房，结婚要买房，养老要买环境好的养老房，一辈子都离不开住房这个话题。房子的重要性不言而喻，因此，我们买房子一定要全面了解买房过程中的流程，做好充分的准备工作，才能使整个买房过程高效顺畅。本期购房指南就买房过程中认购、签约、贷款方式及流程、验收流程和交易中产生的费用进行了全方位且详细的解答。

一、认购流程

定金和订金有什么区别？

定与订只一字之差，但法律含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同，应当双倍返还定金。而“订金”一词在法律上没有明文的规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题，是可以退的。

二、签约流程

签约时要带好以下资料：

1、定金收据，本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件）

2、私章

3、户口本原件或户籍证明原件

4、 收入证明原件

三、贷款方式

贷款方式有公积金贷款和商业贷款

按规定公积金连续缴纳满6个月，就可以申请公积金贷款。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款较高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款较高限额60万元。使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款较高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款较高限额70万元。登陆公积金网可查询自己的可贷金额，以及贷款较低、较高年限范围等信息。

商业贷款需要符合贷款条件，银行才会为你买房提供一笔贷款。一般情况下，假如你买的是新房，银行提供7或8成贷款。贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。住房城乡建设部、财政部、中国人民银行明确：2015年9月1日起执行，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，较低首付款比例由30%降低至20%。

四、贷款流程

如果是因为已贷款购买了多套房屋，或购房者的年纪过大，又或者是个人资信记录不良，可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人，提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人，参与还贷。这样，就可以保证您成功申请房贷。

而如果是因为个人工资收入，达不到银行的规定而无法顺利申请房贷的，可以向银行提供除工资收入外的其他收入证明。比如房屋租赁合同、股息收入证明等。也可以用不动产、有价证券、珠宝、艺术收藏品等财产证明，向银行证明，您有足够的能力还贷。

如果是因为二手房房龄过久，或者无法向银行出具个人纳税单，以证明收入的真实性。不妨利用不同银行贷款规定的不同，去别家银行试试。可以和开发商或中介公司协商，通过担保公司去非指定银行办理转按揭业务。

五、验收流程

在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：面积实测表 管线分布图 -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 查看所购商品房整栋楼的《xx市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。

六、交易过程中需交费用

1、印花税

2、登记费

3、房屋所有权证工本费

4、契税

5、住宅公用部分共有设备维修基金

七、入住过程中需交费用

1、 物业管理费及供暖费

八、办理按揭须缴纳的费用

1、律师费

2、保险费

九、办理公积金需缴纳费用

1、评估费

2、保险费

综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

注意事项：

1、购房人应首先了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约。

2、与发展商签订购房协议，交付定金，为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时订金付款方式等如何处理。

以上就是从买房选房到较后交房的全流程，买房对中国人来说是一件大事，需要耗费一辈子的积蓄，在买房前，对买房的各个流程提前了解，有助于买房的顺利进行。